Ethisch besef is vergelijkbaar met een rijbewijs: heb je het niet, dan heb je niets te zoeken achter het stuur op de snelweg. Besef van ethiek en een moreel kompas moeten voorkomen dat je brokken maakt in je carrière in de vastgoedsector. Belangrijk dus. Ethiek stond dan ook centraal op 16 april tijdens een bijeenkomst voor FRESH Professionals en alumni van de Amsterdam School of Real Estate.
Het omgaan met ethische dilemma’s in de vastgoedsector werd het afgelopen jaar onderzocht door professor dr. Ed Nozeman, die een belangrijk deel van zijn werkzaam leven aan dit onderwerp wijdde. Enkele dagen voor zijn overlijden op 13 maart 2025 rondde hij als honorary fellow van de Amsterdam School of Real Estate dit onderzoek af. De uitkomsten zijn veelzeggend. ASRE-collega Johannes van Bentum deelde de resultaten van dit laatste onderzoek, waaraan 35 experts van 31 vastgoedpartijen meewerkten.
De middelen om integriteitsschendingen in de sector te voorkomen, verschillen sterk tussen grote en kleine vastgoedorganisaties. Waar grote organisaties werken met gedragscodes, compliance- en riskmedewerkers, is binnen kleinere organisaties vooral de opstelling van de bedrijfsleiding (‘the tone at the top’) doorslaggevend. Het omgaan met integriteitsschendingen in de vastgoedsector wordt in de wetenschap zelden onderzocht.
Integriteit is essentieel bedrijfsmiddel
Naast een literatuurstudie voerde Nozeman 35 vertrouwelijke gesprekken met deelnemers bij 31 vastgoedorganisaties. Hij sprak 6 beleggers, 8 adviseurs, 4 financiers, 4 ontwikkelaars, 4 taxateurs, 4 propertymanagers en 5 medewerkers van woningcorporaties. Een minderheid – vooral financiers en beleggers – stelt dat de huidige wet- en regelgeving afdoende is om integriteitsschendingen te voorkomen. Een meerderheid ziet echter in de praktijk nog dilemma’s waarbij de integriteit van medewerkers, leidinggevenden en commissarissen in het geding is. Zij zien integriteit als een essentieel bedrijfsmiddel voor de organisatie.
Dilemma’s door digitalisering
Nozeman stelt vast dat deelnemers het weigeren of teruggeven van een opdracht, of het afblazen van een transactie, zien als uiterste stap bij twijfels over de integriteit van een zakelijk contact of situatie. Ze zien nieuwe dilemma’s ontstaan door digitalisering en een naar de geest onjuiste interpretatie van wetgeving. Terwijl binnen grotere organisaties integriteit met regelmaat wordt besproken, zullen vastgoedadviseurs – veelal zzp’ers – zelf hun integriteit tegenover de opdrachtgever moeten vastleggen in een overeenkomst van opdracht. Enkele adviseurs hebben tijdens het onderzoek daarvan concrete voorbeelden overlegd.
Inventarisatie van dilemma’s
Het rapport ‘Over dilemma’s gesproken’ biedt een uitgebreide inventarisatie van integriteitsdilemma’s die deelnemers aan het onderzoek in de praktijk zien. Ook biedt het adviezen voor het voorkomen van integriteitsschendingen. Deze inzichten worden opgenomen in de ASRE online-opleiding ‘Ethiek in de vastgoedsector’. Daarnaast zullen de inzichten worden gebruikt om de curricula van de masteropleidingen van de ASRE verder toe te spitsen op de praktijk.
Download hier het onderzoeksrapport ‘Over dilemma’s gesproken’.
Bij integriteit draait het om doen. Pas in de alledaagse praktijk krijgt ethiek concrete invulling. Ethische dilemma’s zijn vaak complexe keuzes tussen goed en beter, maar soms ook tussen goed en kwaad. ASRE-docent Peter Sybesma, onder andere betrokken bij de leiderschapsmodule van de Master of Real Estate-opleiding van de ASRE, legde de verzamelde vastgoedprofessionals enkele dilemma’s voor die, na een kort overleg in kleine groepjes, plenair werden bediscussieerd.
Hieronder vind je de besproken dilemma’s.
Dilemma 1- Nevenfuncties in het vastgoed
Hoe ga je om met een side-hustle die ook geld in het laatje brengt, naast je inkomen als medewerker? Het op verschillende plekken inzetten van je expertise conflicteert mogelijk met de belangen van werkgever.
Doe je dit wel of niet?
Dilemma 2 – Wederpartij wil voorgaande verkrijging verbergen
Een zakenpartner vraagt de notaris de aktes van een samenvallende aan- en verkoop van een object anti-chronologisch te verlijden: eerst de verkoop, daarna pas de aankoop. Dit maakt de voorgaande verkrijging in het kadaster onvindbaar. De notaris is akkoord, dit verzoek krijgt ze wel vaker.
Werk je hier als koper aan mee?
Dilemma 3 – Herkomst financiering
Je bent in onderhandeling over de aankoop van een woningportefeuille van een gerenommeerde buitenlandse partij. In het proces wordt als zekerheid voor bepaalde risico’s een garantie gegeven afkomstig van een bank op de Kaaimaneilanden.
Wat doe je?
Dilemma 4 – ESG op de Expo Real
Je werkt voor een belegger met mandaten van partijen met een strikt ESG-beleid. Met enkele collega’s reis je af naar de vastgoedvakbeurs Expo Real (6-8 oktober 2025). Hoe reis je naar München?
- Ga je met het vliegtuig, want tijd is geld? Neem je de trein? Of reis je per Flixbus?
- En ga je een dagje eerder, om een staartje Oktoberfest mee te pakken?
Download hier de presentatie van de alumnibijeenkomst.
Over de sprekers
Johannes van Bentum werkte lang als financieel-economisch journalist en was in zijn laatste journalistieke functie hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Bij de Amsterdam School of Real Estate schrijft hij inhoudelijke artikelen, organiseert themabijeenkomsten als deze en maakt de podcast ‘Het Vastgoedinstituut’, te vinden op Spotify.
Peter Sybesma heeft ruim twintig jaar nationale en internationale ervaring in de vastgoedsector. Zijn expertise omvat onder andere vastgoedfinanciering, aan- en verkoop van vastgoed en bedrijven en asset- en propertymanagement. Begin 2020 trad hij toe als partner bij PropertyPeople, een bureau gespecialiseerd in werving en selectie binnen de vastgoedbranche. Aan de Amsterdam School of Real Estate is hij onder andere docent in de leiderschapsmodule van de Master of Real Estate-opleiding.
Meer weten? De ASRE heeft de online opleiding ‘Ethiek in de vastgoedsector’, die met een studiebelasting van 2 tot 4 uur studenten in maximaal tien weken de essentie van ethisch handelen bijbrengt. Bel of mail voor meer informatie met Lot Slatman (studieadvies@asre.nl, 06-25641770).