‘Prijsindex profiteert van verkoop betere gebouwen’
Prof. dr. Edwin Buitelaar doet met collega’s het onderzoek achter de ASRE-prijsindex Commercieel Vastgoed die onlangs verscheen. Hij legt uit wat de index professionals in de vastgoedsector vertelt.
Werd je verrast door de uitkomst?
Dat de winkelmarkt zo sterk terugzakt, verbaasde mij wel. Je leest wel veel over leegstand, het terugvallen van het aantal transacties en het afwaarderen van portefeuilles in deze markt. Maar dat die ontwikkeling zich in de index al zo duidelijk vertaalt in een prijsreductie, had ik niet verwacht.
Kun je prijsreductie van minus 7 procentpunt rechtstreeks omrekenen naar een lagere meterprijs voor winkelpanden?
Het is lastig het indexcijfer te vertalen in absolute bedragen. De index geeft meer een gevoel voor de ontwikkeling van een markt doordat jaren en marktsegmenten met elkaar vergelijkbaar zijn gemaakt. Je moet terughoudend zijn met het terugvertalen naar absolute bedragen in euro’s. Wij corrigeren bijvoorbeeld voor locatie, bereikbaarheid en omvang van een gebouw. Anders zou bijvoorbeeld de verkoop van een grote pluk kantoren op stationslocaties het gemiddelde te veel optrekken.
Je maakt de kanttekening dat in de Randstad winkelvastgoed de afgelopen drie jaar in prijs is gestegen. Daarbuiten is de daling nog groter?
Ja, dat moet wel, hoewel we daar niet specifiek naar hebben gekeken. De index toont de gemiddelde prijsontwikkeling voor heel Nederland. De ontwikkelingen in de Randstad houden het gemiddelde dus nog een beetje op peil.
Regionale verschillen zien we in alle markten, ook bij kantoren en bedrijfsruimten. Bij winkels is het wel pijnlijker, omdat het daar om een prijsdaling gaat. In andere vastgoedklassen zijn de prijsstijgingen minder groot in de periferie. We zien vooral de laatste jaren dat het prijsverschil tussen de Randstad en het gebied daarbuiten toeneemt.
De prijsindex voor bedrijfsruimte wint 5 procentpunt, komt dat door de toegenomen interesse in logistiek vastgoed?
De vraag naar logistieke ruimte speelt een positieve rol. Maar de markt voor bedrijfsruimte is breder dan dat. Na de crisis van 2008 was de index flink weggezakt en is nog niet teruggekeerd op het niveau van voor de crisis. De huidige prijsstijging vormt voor een deel nog steeds een inhaalslag.
Kantoren winnen zelfs 13 procentpunt …
Dat is serieus. Je moet ook bedenken dat op dit moment vooral de betere gebouwen worden verhandeld, zonder handel is er ook geen prijs. Dus alles wat minder aantrekkelijk is en daardoor niet verhandeld wordt, heeft daardoor geen invloed op de index. Er is veel dynamiek rond aantrekkelijke plaatsen. Als het dan om grote oppervlakten gaat, geven die de index een zwieper. Zo woog in 2018 de verkoop van het Atrium in Amsterdam behoorlijk mee. In 2017 was dat De Rotterdam in Rotterdam. De gemiddelde prijs per transactie ligt hoger, waaruit je kunt afleiden dat de prijs per meter is gestegen.
Winkelmarkt zakt weg, prijzen kantoren en bedrijfsruimten hoger
In de eerste helft van 2019 zijn de prijzen van kantoren en bedrijfsruimten gestegen met respectievelijk ruim 13 en 5 procentpunt ten opzichte van 2018. De prijzen van winkelruimten zijn flink gedaald, bijna 7 procentpunt ten opzichte van vorig jaar. Dit blijkt uit onderzoek door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op basis van cijfers van NVM-dochter Brainbay, Strabo en Stivad. Deze prijsindex is geconstrueerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en geïnitieerd en medegefinancierd door NVM Business. De index wordt sinds 2019 voortgezet als samenwerking met NVM-dochter Brainbay. Andere financier is de ASRE. Deze prijsindex is geconstrueerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en geïnitieerd en medegefinancierd door NVM Business. De index wordt sinds 2019 voortgezet als samenwerking met NVM-dochter Brainbay. Andere financier is de ASRE. Lees het artikel Prijsindex: Winkelmarkt zakt verder weg.
Waarom zet je de Prijsindex Commercieel Vastgoed af tegen de index voor koopwoningen?
Koopwoningen worden tegenwoordig ook gekocht voor de verhuur, maar die index is vooral bedoeld als referentiepunt. Is het nu veel of is het weinig? Doordat het indexcijfers zijn, kun je de ontwikkelingen tegen elkaar afzetten. Zo heeft de koopwoningmarkt zich na de crisis snel hersteld. Uit het commercieel vastgoed is veel meer lucht gelopen, deze sector herstelt trager. Daar heeft voor de crisis wensdenken een grote rol gespeeld. Commercieel vastgoed is daarmee volatieler dan de koopwoningmarkt.
En dat is het effect van het toegenomen aandeel buy-to-let?
Dat hebben wij niet onderzocht. Uit recent onderzoek van het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam blijkt wel dat buy-to-let geen invloed heeft op de prijs. Het geeft de prijsindex hooguit een klein duwtje. De lage hypotheekrente, de hypotheekrenteaftrek en de lage rente op spaarrekeningen spelen een belangrijker rol. Plus de groei van de bevolking en de toename van het aantal huishoudens. Bij de andere marktsegmenten speelt juist neerwaartse druk, zoals door e-commerce.
De prijsindex moet een ‘beter inzicht in de economische ontwikkeling, de risico’s en stabiliteit van het financiële systeem’ geven.
Daar gebruikt een toezichthouder als DNB het voor, het is opgenomen in het halfjaarlijkse OFS, Overzicht Financiële Stabiliteit. Op zich zegt het indexcijfer nog niet zo veel, DNB kijkt ook naar de leningenportefeuilles. Het gaat om de samenhang met andere parameters.
Het vooruitzicht is niet heel gunstig. Maar je moet oppassen met het doortrekken van ontwikkelingen uit het verleden. Bovendien kunnen relatief lage prijzen juist ook aantrekkelijk zijn voor beleggers. En ook bij transformatie naar andere functies kunnen prijsdalingen behulpzaam zijn.
Het zou aantrekkelijk kunnen worden om winkels te transformeren naar woningen, hoewel winkels ‘bevolking volgend’ zijn. Dat betekent dat op plekken waar het minder goed gaat met winkels, ook minder vraag is naar woningen. En winkelcentra laten zich meestal slecht transformeren naar woningen.
De markt voor commercieel vastgoed is doorgaans sterk heterogeen. Maar trekken bedrijfsruimte en kantoren nu niet toch naar elkaar toe?
Die convergentie is juist andersom, kantoren bewegen zich naar bedrijfsruimte toe. Er is veel geïnvesteerd in logistiek vastgoed. Het aanbod van nieuwe kantoren is beperkt en er is aanbod aan de kantorenvoorraad onttrokken door transformatie. Maar, let wel, dit hoeft geen structurele trend te zijn.