Johan Conijn, Frans Schilder, Victor Meertens
De afgelopen jaren hebben particuliere beleggers op grote schaal koopwoningen opgekocht en als huurwoning op de markt gezet. Dit verschijnsel dat bekend staat als ‘buy-to-let’ komt vooral voor in de grote steden, waaronder Amsterdam. Buy-to-let is mogelijk als de belegger bereid is meer te betalen voor een koopwoning dan een potentiële eigenaar-bewoner. Voor de belegger is de beleggingswaarde van de woning van belang; de prijs die de belegger op basis van zijn rendementseis maximaal voor de woning wil betalen. Door het sterk gestegen huurniveau is de beleggingswaarde van woningen fors toegenomen. De koopstarter daarentegen, zonder eigen of geschonken geld, is bij de aankoop van een woning beperkt door de maximale hypotheek die volgens de normen van het NIBUD mogelijk is. Een vergelijking tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek geeft inzicht in de concurrentiepositie van de koopstarter.
De afgelopen jaren is de maximale hypotheek voor koopstarters op basis van de normen van het NIBUD amper gestegen. Als gevolg hiervan is de positie van de koopstarter ten opzichte van de belegger vanaf 2010 elk jaar steeds verder verslechterd. Het verschil tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek is zo groot geworden dat dit verschil in de praktijk niet meer kan worden overbrugd door een verhoging van de maximale hypotheek. Momenteel is in Amsterdam de beleggingswaarde van een meergezinswoning van 70 m2 maar liefs €171.000 hoger dan de maximale hypotheek die een tweeverdiener met een gezamenlijk inkomen van € 70.000 kan krijgen. Alleen bij kleine woningen van 30 m2 en een relatief hoog inkomen is de maximale hypotheek hoger dan de beleggingswaarde van de woning. In alle andere gevallen is de beleggingswaarde hoger. Dit impliceert dat een koopstarter zonder een fors aandeel eigen of geschonken geld, niet kon opbieden tegen de particuliere belegger.
De overheid staat voor een dilemma: buy-to-let op zijn beloop laten of ingrijpen. Regulering of inperking van buy-to-let dient gebaseerd te zijn op een afweging van de voor- en nadelen van een dergelijk overheidsingrijpen. Het is de vraag of buy-to-let maatschappelijke voordelen heeft. Het gaat om een omzetting van koop- naar huurwoningen. Hierdoor neemt het middensegment in de huursector toe, maar in veel gevallen zal de huur hoger liggen dan de bovengrens van het middensegment. Bovendien biedt een dergelijke groei van het middensegment in de huursector geen oplossing voor de woningmarkt. Het tekort aan middensegmentwoningen wordt vervangen door een tekort aan koopwoningen voor starters. Met buy-to-let worden immers geen woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Buy-to-let heeft mede als gevolg van het woningtekort vooral bijgedragen aan een verdere prijsstijging.
De nadelen van buy-to-let overheersen. Effectieve maatregelen van de overheid om deze nadelen in te perken liggen echter niet voor het oprapen. Het inzetten van instrumenten om problemen zoals woningsplitsing, kamerverhuur en excessief hoge huren tegen te gaan is een optie. Het maximeren van het huurniveau, bijvoorbeeld op basis van de WOZ-waarde (de ‘noodknop’), zou regulering van de geliberaliseerde huursector kunnen impliceren en dan raakt het ook de bouw van geliberaliseerde huurwoningen door institutionele beleggers. De verhoging van de overdrachtsbelasting is een ander middel. Kwantitatief is het effect daarvan beperkt; de psychologisch werking kan groter zijn. De meest vergaande maatregel is dat er een woonplicht wordt geïntroduceerd voor de koper van een koopwoning. Woningcorporaties hanteren die voorwaarde al bij de verkoop van hun huurwoningen. Het is de moeite waard om de voor- en nadelen van een dergelijke woonplicht nader te onderzoeken.
Onderzoekers: Johan Conijn, Frans Schilder, Victor Meertens
Het onderzoeksrapport is uitgebracht als ASRE Research Paper no 2019-03, ook downloadbaar op www.vastgoedbibliotheek.nl, voer bij zoeken één van de onderzoekers in.