De jury noemde haar scriptie een prachtige basis voor een inhoudelijke discussie tussen accountant en taxateurs, want het ongemak met de huidige waarderingsmethode in jaarrekeningen is sinds de kredietcrisis nog steeds groot. Susanne Overes MRE won met haar scriptie ‘Economisch waarderen van vastgoed: de ontbrekende schakel toegevoegd’ de MRE – scriptieprijs ’15-’16. Overes vond in haar onderzoek aanknopingspunten voor een bestendig economisch waardebegrip voor vastgoedinvesteringen.
Voor Overes is het winnen van de MRE -scriptieprijs ’15 – ’16 een mooie afronding van de masteropleiding die ze volgde aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Hoe het voelt? “Als een hele eer! Na zo’n intensief traject is het erg leuk om te horen waarom de jury de verschillende scripties heeft genomineerd. In de scriptie kun je verwonderpunten die tijdens de opleiding zijn opgedaan, verder uitwerken. Met begeleiding van de ASRE kun je binnen een korte tijdsperiode een behoorlijk product afleveren. Natuurlijk is dat af en toe intensief, maar des te groter is de voldoening na afloop!”
Waarderingsmethode in jaarrekeningen
Overes onderzocht of het economisch waardebegrip relevant is voor de gebruiker van de jaarrekening vanuit de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving. Het ongemak met de huidige waarderingsmethode in jaarrekeningen is sinds de kredietcrisis nog steeds groot. De jury noemt de scriptie van Overes hiervoor een prachtige basis voor een inhoudelijke discussie tussen accountant en taxateurs.
“Het is algemeen bekend dat er een verschil bestaat tussen de marktwaarde (een hypothetische prijs) en de bedrijfswaarde (een waarde ingeschat door de bedrijfsleiding)”, legt Overes uit. “Het verschil in deze twee benaderingen zorgt ervoor dat transacties tot stand komen.”
Marktwaarde versus bedrijfswaarde
In haar scriptie besteedt Overes aandacht aan de opbouw van deze twee verschillende benaderingswijzen. Overes: “Doordat de efficiënte markthypothese voor directe vastgoedinvesteringen niet optimaal werkt, is de fair value zoals die wordt opgenomen in de jaarrekening mogelijk niet zo informatief voor de gebruiker. De bedrijfswaarde wordt in de literatuur vaak afgedaan als minder betrouwbaar, omdat deze wordt ingeschat door de eigen bedrijfsleiding.”
Marktwaarde
De jaarrekening heeft een verantwoordings-en een beslisfunctie. Deze tweeledige doelstelling maakt het lastig te duiden wat relevante informatie is voor de gebruiker. Tijdens de crisis is – in sommige gevallen pijnlijk – duidelijk geworden dat het waarderen op marktwaarde tot grote consequenties kan leiden. Ook als die marktwaarde, op dat moment niet zo relevant is. Daarvan kan sprake zijn als de bedrijfsleiding het object langere tijd wil aanhouden – en daar ook de (financiële) mogelijkheid toe heeft en de (markt) verwachting bestaat dat de prijzen wel weer zullen aantrekken. Bij de invoering van fair value voor vastgoedinvesteringen destijds is daarop de nodige kritiek geuit. Ontwikkelingen in andere IFRS-standaarden bieden wellicht openingen om bijvoorbeeld de toelichtingen op de marktwaarden in de jaarrekening nog eens te bezien.”
Fair value
Waardering op fair value is mede gebaseerd op de aanname dat de markt efficiënt werkt: de verwachtingen van de markt zijn verwerkt in de (geschatte) prijs. Voor direct vastgoed werkt die markt niet optimaal: er is bijvoorbeeld sprake van intransparantie. Het is daarom de vraag in hoeverre een geschatte prijs van het vastgoed relevant is voor de gebruiker. Door deze schatting verder te objectiveren, te abstraheren van de huidige prijsvorming en juist verder vooruit te kijken kan een economische waarde worden bepaald. Door toe te lichten welke aannames gehanteerd worden bij het vaststellen van de economische waarde kan de gebruiker ook zelf een inschatting maken van de relevantie van de uitkomst.
Economische waarde van vastgoedinvesteringen
Aanvullend op het marktwaarde begrip kan de economische waarde van vastgoedinvesteringen partijen meer zicht geven op de mogelijkheden van het vastgoed op de langere termijn. Deze scriptie geeft een eerste aanzet tot discussie over dit onderwerp. “Verdere operationalisatie zal noodzakelijk zijn om de economische waarde tot een relevant waardebegrip te maken. Een belangrijke vraag is bijvoorbeeld met welke disconteringsfactor gerekend moet worden en hoe deze op een objectieve wijze bepaald wordt.”
Uit de interviews die Overes hield voor haar scriptie, bleek dat veel partijen geïnteresseerd zijn in een dergelijk waardebegrip. Overes: “Op verschillende niveaus wordt ook al nagedacht over de invulling hiervan. Verschillende taxateurs, accountants en ook gebruikers van de jaarrekening (bijvoorbeeld financiers) geven aan mee te willen denken over de ontwikkeling van de economische waarde voor vastgoed.” Ook aandacht voor dit onderwerp tijdens opleidingen kan bijdragen aan kennisontwikkeling op dit gebied, denkt Overes.
Onderstaande illustratie toont hoe de economische waarde gepositioneerd kan worden ten opzichte van de marktwaarde en bedrijfswaarde. Overes: “Het kan tegemoet komen aan de kanttekening die worden geplaatst bij de bedrijfswaarde en bij de marktwaarde.”
Wat Overes gaat doen met de beloning van de gewonnen prijs, weet ze nog niet. “Daar moet ik nog eens goed over nadenken. Mijn scriptie is een aanzet om de discussie over het waarderen van vastgoed verder te brengen. Op dat vlak is nog veel te onderzoeken, waarbij ik mij kan voorstellen dat ik daar een rol in ga vervullen.”
Voor een overzicht van alle MRE scripties ’15-’16 ga naar het bericht over de Graduation Day MRE 2016
Wil je meer weten over de MRE? Ga hier naar de opleidingspagina, maar bekijk zeker ook onderstaand filmpje!