Ethiek in Vastgoed: van regels naar gedrag

Waarom integriteit onder druk staat

In tijden van toenemende compliance-eisen door nieuwe wet- en regelgeving en AI-dilemma’s, staan ethiek en integriteit in vastgoed volop in de belangstelling. Hoe borgen we integriteit in de vastgoed(beleggings)sector? Welke rol spelen poortwachters als makelaars en notarissen? En hoe vertalen we ethische principes naar de dagelijkse praktijk?

Die vragen stonden centraal tijdens de bijeenkomst ‘Aandacht voor Ethiek’ op 12 februari 2026, georganiseerd door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), IVBN en RICS Nederland. Onder leiding van dagvoorzitter Edwin van de Woestijne (a.s.r. real estate) werd vanuit onderzoek, praktijkervaring en debat verkend hoe integriteit vorm krijgt in een sector die continu in beweging is.

Onderzoek Ed Nozeman: ‘Over dilemma’s gesproken’

Johannes van Bentum (ASRE) presenteerde het laatste onderzoek van professor dr. Ed Nozeman naar ethische dilemma’s in de vastgoedsector. Nozeman rondde dit onderzoek vlak voor zijn overlijden in maart 2025 af. In totaal werkten 35 experts uit 31 organisaties mee, variërend van beleggers en financiers tot taxateurs en woningcorporaties.

Een belangrijk inzicht is dat de manier waarop integriteit wordt geborgd sterk verschilt tussen organisaties. Grote partijen beschikken doorgaans over gedragscodes, compliance-afdelingen en riskmanagementstructuren. Bij kleinere organisaties is integriteit vaak minder formeel georganiseerd en hangt deze sterker samen met leiderschap en cultuur: de bekende ‘tone at the top’.

Hoewel een deel van de respondenten, met name financiers en beleggers, vindt dat de bestaande wet- en regelgeving in principe toereikend is, ervaart de meerderheid in de praktijk nog steeds dilemma’s. Situaties waarin formeel binnen de regels wordt gehandeld, maar waarbij de geest van de wet of persoonlijke integriteit onder druk staat.

Integriteit als bedrijfsmiddel

Op basis van literatuuronderzoek en vertrouwelijke interviews concludeert Nozeman dat integriteit in toenemende mate wordt gezien als een strategisch bedrijfsmiddel. Het raakt direct aan reputatie, besluitvorming en samenwerking, en daarmee aan de continuïteit van organisaties.

Respondenten geven aan dat het afzien van een opdracht of transactie de uiterste consequentie is bij twijfels over integriteit. Tegelijk ontstaan er nieuwe dilemma’s door digitalisering en door creatieve interpretaties van regelgeving. Wat juridisch mogelijk is, blijkt niet altijd wenselijk.

Binnen grotere organisaties wordt integriteit regelmatig besproken in beleidsoverleggen en dilemma-sessies. Voor zelfstandige adviseurs ligt dat anders: zij moeten hun onafhankelijkheid explicieter vastleggen, bijvoorbeeld contractueel richting opdrachtgevers.

Het onderzoek resulteert in een brede inventarisatie van praktijksituaties en aanbevelingen, die worden verwerkt in onderwijsprogramma’s van ASRE. Daarmee wordt ethiek niet alleen onderwerp van reflectie, maar ook van opleiding en professionalisering.

Download het rapport ‘Over dilemma’s gesproken’.

Ethiek in verschillende vastgoedberoepen

Advocaten Paul Wanders en Cornélie Arnouts (Dentons) belichtten hoe ethiek zich manifesteert binnen verschillende beroepsgroepen. Wanders illustreerde de veranderende normen met een persoonlijk voorbeeld: een uitnodiging voor het WK voetbal met luxe overnachting en uitgebreid diner, destijds normaal, maar tegenwoordig ondenkbaar.

Volgens hem laat dit zien hoe ethiek tijdgebonden is. Waar vroeger vooral het hoogste bod telde, is tegenwoordig due diligence – zoals KYC-checks – een standaardonderdeel van transacties. Integriteit is daarmee verschoven van impliciete verwachting naar expliciete randvoorwaarde.

Arnouts herkent deze ontwikkeling. Tijdens haar MRE-studie was ethiek nauwelijks een expliciet thema, terwijl het nu een integraal onderdeel is van het vak. Wanders onderstreepte dit met een bekende uitspraak over succes: energie, intelligentie en integriteit, waarbij vooral dat laatste niet onderhandelbaar is.

Spanningsveld tussen regels en praktijk

Vrijwel alle betrokken beroepsgroepen werken met gedragsregels en tuchtrecht. Tegelijk verschillen de normen en toetsingskaders per discipline. Volgens Wanders leidt dit soms tot kritiek op tuchtrecht, omdat professionals worden beoordeeld door vakgenoten. Tegelijk is er een tegenovergestelde ontwikkeling zichtbaar: juist strengere beoordeling om schijn van partijdigheid te voorkomen.

Hij illustreerde dit met een eigen ervaring, waarin hij een waarschuwing kreeg omdat hij onvoldoende transparant was over een betwiste verklaring. Zijn conclusie: transparantie moet altijd zwaarder wegen dan procesvoordeel.

Arnouts schetste het dilemma van advocaten: het maximale doen voor je cliënt versus het naleven van gedragsregels. Juist die spanning vraagt om professionele moed en voortdurende zelfreflectie.

Professionalisering en grenzen van taxaties

Ook taxateurs kwamen uitgebreid aan bod. De sector heeft de afgelopen jaren stappen gezet in professionalisering, mede door strengere normen en toezicht. Toch blijft taxeren geen exacte wetenschap.

Volgens Arnouts kunnen verschillende taxateurs tot uiteenlopende waarderingen komen. Het gaat er daarom niet om dat één waarde ‘juist’ is, maar dat een taxatie consistent, transparant en goed onderbouwd is. Grote afwijkingen zijn acceptabel zolang de aannames inzichtelijk zijn.

Het tuchtrecht speelt hierin een belangrijke rol, maar kent ook keerzijden. Procedures kunnen langdurig zijn en grote impact hebben op professionals, zelfs als zij uiteindelijk in het gelijk worden gesteld.

Belangenconflicten en het businessmodel

Olivier van Gool (Parella) bracht de discussie naar de structuur van de markt. Zijn stelling: belangenconflicten zijn vaak geen individueel probleem, maar een gevolg van het businessmodel.

Volgens hem is het moeilijk om als makelaar zowel huurders als verhuurders te bedienen zonder spanning. De asymmetrie in opdrachtgeverschap – frequente opdrachten van eigenaren versus incidentele opdrachten van huurders – beïnvloedt prikkels en onafhankelijkheid.

Van Gool koos daarom voor een model waarin uitsluitend huurders worden vertegenwoordigd. Zijn uitgangspunt: het beste antwoord op belangenconflicten is ze voorkomen.

Praktijkvoorbeelden van spanning

Hij illustreerde zijn visie met voorbeelden. Zo kan een advieskantoor tegelijkertijd betrokken zijn bij een huurtransactie én bij de verkoop van hetzelfde pand. In theorie gescheiden, maar in de praktijk roept dit vragen op over transparantie en informatiepositie.

Ook interne ‘Chinese walls’ binnen organisaties blijken volgens hem minder waterdicht dan gedacht. Medewerkers worden soms gestuurd om eerst binnen de eigen portefeuille te zoeken, wat de onafhankelijkheid beïnvloedt.

Zijn kritiek richt zich niet op individuen, maar op het systeem. Gedragscodes zijn volgens hem onvoldoende als de onderliggende prikkels niet veranderen. Echte integriteit vraagt om een inrichting van de markt waarin belangenconflicten zo veel mogelijk worden geminimaliseerd.

Integriteit in governance

Maarten Vermeulen (Draaijer Heyday Group) richtte zich op bestuur en toezicht. Zijn belangrijkste constatering: integriteit wordt vaak impliciet verondersteld, maar juist daardoor onvoldoende besproken.

Uit benchmarkonderzoek blijkt dat integriteit zelden expliciet op de agenda staat van raden van commissarissen. De focus ligt eerder op meetbare onderwerpen zoals financiën en digitalisering, terwijl gedrag moeilijker te kwantificeren is.

Volgens Vermeulen is het een misvatting dat integriteit vanzelf goed zit. Het vraagt om structurele aandacht, beleid en toetsing. Een gedragscode alleen is onvoldoende als deze niet actief wordt besproken en toegepast.

Het belang van cultuur en tegenspraak

Binnen bestuur en toezicht speelt groepsdynamiek een belangrijke rol. Conformisme en groepsdenken kunnen ertoe leiden dat signalen worden gemist. Zelfevaluatie en onderlinge tegenspraak zijn daarom essentieel.

Vermeulen benadrukt dat het beter is om te vroeg in te grijpen dan te laat. Veel schandalen ontstaan niet door één grote fout, maar door het negeren van kleine signalen.

Hij pleit voor verdere professionalisering via certificering en permanente educatie. Integriteit en competentie moeten niet alleen worden verondersteld, maar aantoonbaar worden gemaakt en onderhouden.

AI en nieuwe ethische vraagstukken

Klaas Bosma (Planon/RICS) belichtte de impact van kunstmatige intelligentie. Zijn kernboodschap: AI is een krachtig hulpmiddel, maar de verantwoordelijkheid blijft altijd bij de professional.

AI wordt inmiddels breed toegepast, van analyses tot rapportages. Dit biedt efficiency, maar brengt ook risico’s met zich mee, zoals onbetrouwbare bronnen of niet-verifieerbare output. Een voorbeeld daarvan is een rapport met verzonnen referenties – ogenschijnlijk correct, maar inhoudelijk problematisch.

Governance en transparantie bij AI-gebruik

Volgens Bosma vraagt AI om duidelijke kaders en governance. Organisaties moeten bewust kiezen welke systemen zij gebruiken en hoe data wordt beheerd. Gesloten systemen kunnen helpen om controle te behouden over gevoelige informatie.

Daarnaast is transparantie richting opdrachtgevers essentieel. Professionals moeten duidelijk maken wanneer en hoe AI wordt ingezet. Dit versterkt vertrouwen en voorkomt reputatieschade achteraf.

RICS ontwikkelt hiervoor richtlijnen en beslisstructuren, gebaseerd op vragen als: is het legaal, past het binnen de gedragscode, en kun je je beslissing publiek verantwoorden? Daarmee wordt ethiek ook in een technologische context concreet gemaakt.

Paneldiscussie: integriteit als continu proces

In de afsluitende paneldiscussie, met Marjorie Simmers (Bouwinvest), Hans Copier (IVBN) en Sieuwerd Ermerins (NVM), stond de vraag centraal hoe integriteit levend blijft in de praktijk.

De consensus was duidelijk: integriteit is geen eenmalige handeling, maar een continu proces. Het vraagt om dialoog, reflectie en actieve betrokkenheid.

Simmers benadrukte dat een gedragscode slechts het begin is. Binnen haar organisatie wordt integriteit actief besproken via workshops en trainingen en maakt het onderdeel uit van beoordelingsprocessen. Het doel is om medewerkers continu bewust te maken van dilemma’s.

Lessen uit het verleden

Copier bracht historisch perspectief door te verwijzen naar de vastgoedfraude rond 2007. Destijds werd integriteit vaak als vanzelfsprekend gezien, totdat bleek dat structurele misstanden mogelijk waren.

Hoewel de sector sindsdien stappen heeft gezet, waarschuwde hij voor verslapping. Nieuwe generaties hebben deze periode niet meegemaakt en missen mogelijk het historisch besef. Daarom is het belangrijk om het gesprek levend te houden, ook binnen jongere netwerken.

Balans tussen regels en gedrag

Ermerins wees op de impact van incidenten op de sector als geheel. Misstanden leiden vaak tot nieuwe regelgeving, wat ondernemerschap kan beperken. Tegelijk is een basisniveau van regulering noodzakelijk om vertrouwen te waarborgen.

De panelleden benadrukten dat meer regels niet automatisch leiden tot beter gedrag. Overmatige regelgeving kan resulteren in ‘ticking the box’-gedrag, waarbij compliance wordt gereduceerd tot administratieve handelingen.

Volgens Copier ligt de sleutel in open communicatie en cultuur. Integriteit moet bespreekbaar zijn, niet alleen formeel vastgelegd.

De rol van cultuur en voorbeelden

Simmers benadrukte dat integriteit uiteindelijk draait om het morele kompas van individuen. Tegelijk moet de organisatie actief bijdragen aan het ontwikkelen daarvan, door gesprekken te faciliteren en dilemma’s zichtbaar te maken.

Het delen van praktijkvoorbeelden en incidenten speelt daarin een belangrijke rol. Door casussen te bespreken, wordt integriteit concreet en herkenbaar. Het maakt duidelijk dat dilemma’s niet theoretisch zijn, maar dagelijks voorkomen.

Vertrouwen in de toekomst

Opvallend was het vertrouwen in de jongere generatie. Panelleden gaven aan dat jonge professionals vaak scherp aanvoelen wat wel en niet acceptabel is. Tegelijk blijft het noodzakelijk om hen actief te betrekken bij het gesprek over integriteit.

De bijeenkomst maakte duidelijk dat ethiek in de vastgoedsector geen statisch begrip is. Het ontwikkelt zich onder invloed van regelgeving, technologie en maatschappelijke verwachtingen. Integriteit vraagt daarom om voortdurende aandacht, reflectie en aanpassing.

Of, zoals meerdere sprekers benadrukten: integriteit is geen checklist, maar een manier van werken – en vooral: een gesprek dat nooit ophoudt.