Waarom is samenwerken in zorgvastgoed zo uitdagend, terwijl iedereen hetzelfde doel heeft? Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en zorgorganisaties zitten samen aan tafel, ieder met een eigen perspectief en belang. Juist in samenwerking ontstaan plannen voor nieuwe projecten. Juist de diversiteit in betrokken partijen maakt projecten complex en kansrijk tegelijk.
In de praktijk blijkt dat die plannen niet vanzelf tot uitvoering komen. Het vraagt om inzicht in elkaars wereld om echt stappen te zetten. Vastgoedprofessionals Wilbert Tuinman en Bart Reidsma kennen die dynamiek van dichtbij. In hun praktijk ontdekten ze hoe cruciaal het is om het volledige krachtenveld te begrijpen en wat er verandert als je dat eenmaal doet.
Nieuwe rollen vragen om nieuw perspectief
Wilbert Tuinman werkt als adviseur Vastgoed bij IJsselheemgroep, een zorgorganisatie actief in Kampen, Zwolle, Zwartewaterland, Hattem en Heerde. Met een achtergrond in gemeenteland en de commerciële sector stapte hij over naar een sector die zorg, wonen en vastgoed met elkaar verbindt. Om zijn kennis te verbreden, nam hij deel aan de Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed van de ASRE.
Bart Reidsma is belegger bij uitvoeringsorganisatie PGGM. Hij is onder meer verantwoordelijk voor het vinden en structureren van nieuwe leningen aan organisaties in de zorgsector in Nederland, namens het Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PFZW). Ook toetst hij beleggingen aan het impactkader van het fonds. Vanuit zijn vorige rol als portefeuillemanager en analist van een grote kredietportefeuille neemt hij veel relevante ervaring mee op dit gebied en analyseerde hij vastgoedbedrijven over de hele wereld.
De behoefte aan meer inzicht in het speelveld
Tuinman is tweeënhalf jaar werkzaam bij IJsselheemgroep als hij besluit de Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed te volgen om zijn kennis te verbreden. “Voor IJsselheem werkte ik 14,5 jaar bij de gemeente Staphorst en daarvoor in de commerciële wereld. Als vastgoedadviseur van een zorgorganisatie ben ik volop bezig met het uitbreiden en transformeren van ons aanbod. Dan werk je samen met corporaties, ontwikkelende bouwers en gemeenten. Ik wilde hier meer gevoel bij krijgen.”
Wat de opleiding voor hem extra aantrekkelijk maakt, is de samenstelling van de groep. “In mijn groep zaten mensen van een Rotterdamse corporatie, een grote belegger, gemeenten, zorgorganisaties en ontwikkelaars. Dat was voor mij ideaal”
Directe aanleiding voor Reidsma om zich in te schrijven is zijn nieuwe rol bij PGGM. “Ik zocht geen technische vastgoedopleiding, maar een manier om beter te begrijpen hoe belangen van zorg, overheid, corporaties en financiers samenkomen. En waar het in de praktijk vastloopt.” Van zijn opdrachtgever PFZW heeft hij als bijzondere opdracht meegekregen dat de pensioenbeleggingen die hij doet, moeten bijdragen aan het verlichten van de werkdruk van personeel in de zorgsector. Zo investeert het pensioenfonds in nieuwe technologieën als de autonome bloedafnamerobot van Vitestro en via resultaatfinanciering in de stichting GelijkGezond.nl, een non-profit initiatief dat zich richt op het verkleinen van de gezondheidskloof tussen arm en rijk.
Tot nu toe zijn het met name de Nederlandse banken die actief zijn op de markt voor vastgoedleningen aan de sector zorg en welzijn. PGGM presenteert zich namens PFZW graag als een nieuw loket voor initiatieven die bijdragen aan de transitie die de sector zorg en welzijn doormaakt. “Dit kan helpen qua competitie, maar nog belangrijker is misschien wel dat ons mandaat wat breder is dan bij de doorsnee bank en dat we daarom kunnen helpen bij initiatieven die zonder ons niet of moeilijk van de grond zouden komen. Hierbij kun je denken aan leningen zonder zekerheid, langere financiering of zogeheten blended finance-varianten.”
De uitdaging: belangen bij elkaar brengen
In zijn dagelijks werk herkent Tuinman de complexiteit van de zorgsector: alle betrokkenen hebben hun eigen perspectief, de belangen liggen niet vanzelfsprekend op één lijn. De corporatie courant vastgoed. De ontwikkelende bouwer wil bouwen, IJsselheem zorg verlenen. En de gemeente heeft vanuit haar eigen rol en verantwoordelijkheden. “J“Je wilt uiteindelijk één doel bereiken: dat wat je in je hoofd hebt, ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Maar iedereen zit aan tafel met zijn eigen belangen. Dat is de kern van de uitdaging.” Die uitdaging speelt bij vrijwel elk project. En juist om die reden is begrip van elkaars positie en uitgangspunten zo waardevol.
Reidsma herkent de uitdaging bijvoorbeeld in de enorme maatschappelijke opgave rond seniorenhuisvesting, en de weerbarstigheid in de praktijk. In veel gemeenten worden slechts fracties van de uitgesproken streefcijfers gehaald. Aan plannen en ambities ligt het niet, maar in de uitvoering lopen projecten vast op financiële haalbaarheid, procedures en het uiteenlopende tempo en perspectief van alle verschillende stakeholders.
Daar komt bij dat doorstroming moeilijk is af te dwingen. “We vragen veel van senioren”, zegt Reidsma. “Verhuizen is ook echt een emotionele keuze, zeker op oudere leeftijd, wanneer het vaak aanvoelt als een definitief en onomkeerbaar afsluiten van een levensfase.” Daarbij is het nu vaak nog een stap van een koophuis zonder hypotheek naar een kleinere huurwoning tegen hogere kosten. Dat herkent hij ook persoonlijk. “Bij de aankoop van mijn eigen woning zag ik hoeveel het de verkopers op leeftijd aan het hart ging. Juist die menselijke kant, naast de cijfers en businesscases, maakt seniorenhuisvesting interessant en complex. En precies daarom is het ook zo belangrijk om het hele krachtenveld, inclusief de eindgebruiker, goed te begrijpen.”
Wat bleef hangen: het krachtenveld begrijpen
De kennis komt in de opleiding in een hoog tempo langs. Veel passeert de revue en niet alles bleef even scherp hangen. Maar wat Tuinman wel bijblijft, zijn de geluiden uit het werkveld zelf, de echte verhalen van mensen die dagelijks in de sector opereren. Hij geeft een voorbeeld: hij wist niet hoe krap de financiële marges bij corporaties zijn. “Dat een corporatie beperkt rendement maakt, dat is mij bijgebleven.”
Leren van andere stakeholders
Deze opleiding heeft Reidsma een bredere kijk gegeven op de uiteenlopende belangen die in de seniorenhuisvesting en zorgsector spelen. In de ASRE-collegezaal raakte ook hij in gesprek met medewerkers van gemeenten en woningcorporaties. “Het is erg relevant en verhelderend om vanuit andermans perspectief te leren denken om de ander zo echt te kunnen begrijpen. Ook het contact met de vele professionals die de colleges gaven, ieder ook weer vanuit zijn of haar eigen invalshoek, maakte de colleges boeiend en leerzaam.
Naast de financiële realiteit leerde Tuinman ook hoe andere partijen redeneren: vanuit welke kaders, welke wet- en regelgeving en welke prikkels ze opereren. Dat overzicht, het begrijpen van het bredere krachtenveld, is voor hem de belangrijkste opbrengst van de opleiding. “Ik heb meer bagage, kom beter beslagen ten ijs. Als ik nu de andere partij aan tafel heb, weet ik wie het is, wat hij doet en hoe hij denkt.”
Concreet verschil in de praktijk
Tuinman doet zijn werk in de basis niet anders na de Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed, maar hij ervaart wel meer rugdekking. De opgedane kennis maakt hem een betere gesprekspartner en zorgt voor meer begrip voor elkaars positie en uitgangspunten. Zolang partijen alleen vanuit hun eigen belang redeneren, zal samenwerking moeizaam blijven. Wie het krachtenveld begrijpt, heeft meer kans om een verbindende rol te spelen.
De waarde van de groep
De groep van Tuinman en Reidsma telde tien studenten. Dat bood veel ruimte voor interactie, voor doorvragen, voor sparren over vraagstukken uit de dagelijkse praktijk. Tuinman was de enige afkomstig uit een zorgorganisatie. Dat maakte de uitwisseling zeer waardevol. ‘Iedereen denkt vanuit zijn eigen vakgebied. Zoals je doorgaans met een corporatie onderhandelt, krijg je geen zicht op hoe het er achter de schermen aan toe gaat. Hier wel.’
Na de opleiding is het onderlinge contact gebleven, ondanks de geografische spreiding van de groep. Via LinkedIn houden ze elkaar in het oog en de contactgegevens liggen klaar voor het moment dat een project om samenwerking vraagt.
Voor wie is deze opleiding geschikt?
Volgens Tuinman is de opleiding vooral waardevol voor professionals die betrokken zijn bij zorgvastgoed en seniorenhuisvesting, zoals gemeenten, corporaties, zorgorganisaties en ontwikkelaars. Maar ook adviseurs, juristen en architecten hebben er baat bij. De opleiding helpt om vanuit die verschillende perspectieven een basiskennis op te bouwen zodat je vervolgens de verbindende rol binnen projecten kunt invullen.
Ook Reidsma benadrukt het belang voor een brede groep professionals. “Je leert waar je rekening mee moet houden en hoe belangrijk samenwerking is. Alleen samen met andere spelers in de sector kom je tot werkende oplossingen. En dat vraagt soms ook om lef, doorzettingsvermogen en een beetje buiten je eigen kaders opereren.”
Advies aan potentiële studenten
Voor wie de opleiding overweegt, heeft Tuinman een duidelijk advies. “Ik heb deze challenge als waardevol ervaren.” De combinatie van een gemêleerd gezelschap, de directe interactie met het werkveld en de mogelijkheid om concrete vraagstukken te bespreken, maakt volgens hem de opleiding de investering ruimschoots waard.
Reidsma valt zijn studiegenoot bij: “Schrijf je in. De inhoud van deze opleiding is passend voor een hele diverse groep professionals.”
Meer weten?
De Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed start elk jaar. Voor startdata, meer informatie en om deel te nemen, bekijk de opleidingspagina.