Winnaar van de MSRE-scriptieprijs 2018 Christian van der Blonk besteedde de geldprijs van 2.500 euro aan een studiereis naar Sjanghai. Hij ging op zoek naar de Chinese aanpak in gebiedsontwikkeling en de realisatie van hoogwaardige stedelijke milieus.
Waarom Sjanghai?
“De keuze voor Sjanghai is een combinatie van redenen. De schaal en snelheid van de groei en stedelijke ontwikkeling in Sjanghai is voor de Nederlandse begrippen ongekend. Ik heb in mijn werk als financieel adviseur bij Stadkwadraat dagelijks te maken met vraagstukken in stedelijke ontwikkeling zoals verdichting, mobiliteit en verduurzaming. Stadkwadraat heeft vorig jaar vanuit het uitvoeringsprogramma Reos een onderzoek gedaan naar ‘guiding principles’ voor het realiseren van hoogstedelijke woon- en werkmilieus. De resultaten van dit onderzoek bieden een leidraad voor dergelijke milieus en hoe deze tot stand kunnen komen. Ik was nieuwgierig of deze principes van toepassing zijn in een heel andere omgeving dan Nederland. Wellicht dat er nieuwe principes vanuit de werkwijze in Sjanghai bruikbaar zijn voor de Nederlandse context.”
Hoe lang heb je gereisd?
“Een week. Naast het bezoeken van enkele projecten heb ik diverse gesprekken gevoerd met personen die actief zijn in gebiedsontwikkeling om inzicht te krijgen in hoe stedelijke ontwikkeling in Sjanghai werkt. Overigens heeft de stad een Urban Planning Exhibition Center waar de ontwikkeling van de stad -zowel vanuit het verleden als naar de toekomst – wordt gepresenteerd.”
Wat viel je op?
“Sjanghai heeft in 2017 een masterplan met de titel ‘Striving for the excellent global city’ opgesteld dat een visie geeft op de ontwikkeling van de stad tot 2035. In deze visie is veel aandacht voor de leefbaarheid in de stad. In Nederland bestaat soms het beeld dat Chinese steden een ongecontroleerde ontwikkeling doormaken, primair gericht op economische groei en uitbreiding van de stad. In deze visie heeft de stad een heel ander toekomstbeeld. Daarbij is ambitie van groei in aantal inwoners en het uitdijen van de stad beperkt en ligt de focus op binnenstedelijke herontwikkeling, de verbetering van groenstructuren, verbetering van de luchtkwaliteit en betere beschikbaarheid van voorzieningen voor haar inwoners. Vervolgens worden deze ambities concreet gemaakt in doelstellingen. Zo wordt gesteld dat in 2035 negentig procent van de inwoners binnen vijf loopminuten van een park van minimaal vierhonder vierkante meter moet wonen. Ook voorziet de visie in voldoende aanbod van culturele voorzieningen. Per 100.000 inwoners moeten er op termijn 2,5 theater, zes galerieën, anderhalf museum en vier bibliotheken zijn. De toekomst zal uitwijzen in hoeverre Sjanghai in staat is om deze doelstellingen uit de visie te realiseren. Wel kon Sjanghai in de afgelopen jaren in zeer korte tijd veranderingen door te voeren, zoals het op grote schaal scheiden van afval, wat tot voor kort nog onbekend was.”
Waarvan was je het meest onder de indruk?
“De dichtheid van de stad heeft een andere dimensie dan wij in Nederland gewend zijn en ook accepteren, denk ik. Daarbij gaat het niet alleen om bebouwingsdichtheid maar ook om het aantal mensen dat woont, werkt, recreëert en onderweg is per hectare. Het gemiddelde woonoppervlak per inwoner bedroeg in 2015 ongeveer 24 vierkante meter per inwoner, aanzienlijk lager dan wij gewend zijn. Ter illustratie: in Amsterdam is dit ruim dubbel zoveel. Deze dichtheid maakt het mogelijk om te investeren in een hoogwaardige stedelijke omgeving en een goed functionerend voorzieningenaanbod. De dichtheid is veelal gecentreerd op en rondom OV-knooppunten waardoor de hele dag lang elke paar minuten een goed gevulde metro kan rijden. In Nederlandse steden is een goed functionerende plint vaak een lastige opgave. In Sjanghai worden ‘plinten’ van zes bouwlagen toegepast om voldoende ruimte te bieden aan verschillende typen voorzieningen. Chinezen zijn daarbij creatief in het vinden van ruimte voor bijvoorbeeld sport, spelen en groen waarbij ze veel vaker denken in verticale oplossingen. Denk bijvoorbeeld aan een open toegankelijke speeltuin en tennisbaan op het dak (bouwlaag acht) of een cultureelcentrum gesitueerd in een open verdiepte ruimte (gat in de grond) op min één.”
Wat is het opvallendste verschil met Nederland?
“De aanpak van gebiedsontwikkeling is anders dan in Nederland. Hier geldt dat de overheid regie voert op de ruimtelijke ordening, maar in China gaat deze regierol verder. Dit hangt ook samen met het verdienmodel van de lokale overheid waarbij zo’n veertig procent van de lokale publieke inkomsten uit de gronduitgifte komt. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een erfpachtsysteem waarbij gronden voor ontwikkeling voor zeventig jaar worden uitgegeven aan de markt. De uitvoering is vrijwel geheel in de handen van marktpartijen, maar de overheid stuurt op de inhoud en productie van vastgoed in de stad. Een ander bijzonder verschil is de positie van de Chinese overheid zonder politieke verschuivingen of wisselingen. Dit maakt het eenvoudiger om de ambities van een langjarig masterplan tot uitvoering te brengen.”
Heeft de studiereis je ideeën veranderd?
“Dat niet direct. Het heeft mij wel geïnspireerd hoe Sjanghai werkt aan een ‘excellent global city’. Alhoewel sprake is van een totaal andere institutionele context, heeft Sjanghai met veel dezelfde vraagstukken te maken als wij. De Chinese aanpak en uitkomst van stedelijke ontwikkeling kan als inspiratie dienen.”
Interesse in MSRE? Klik hier voor meer informatie.
Auteur
Christian van der Blonk, Financieel adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling