Iedereen in de vastgoedsector heeft de mond vol van ESG (Environmental, Social & Governance). “Maar waar blijven de grootschalige investeringen?”, vraagt docent Martijn Vlasveld van de Amsterdam School of Real Estate zich af. In het dagelijks leven is hij hoofd ESG bij Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management.
Een van de grootste obstakels voor verduurzaming in vastgoed is de financiële haalbaarheid. In de tijd van de lage rente, werden prime gebouwen door institutionele beleggers voor een nettorendement tot 3% gekocht, terwijl daarna alleen al de ECB-rente boven de 4% ging. “En toen kwam de vraag: hoe krijgen we het dividendrendement omhoog, boven de bankrente? Door in de kosten te snijden. En dus blijft er niet zoveel over voor verduurzaming”, rekent Martijn Vlasveld voor.
Dit dilemma wordt versterkt door de onzekerheden rond renovaties en transformaties. Verbouwingen brengen huurverlies met zich mee, terwijl duurzame investeringen vaak pas op langere termijn renderen. Toch is er volgens Vlasveld wel degelijk geld te verdienen aan de transitie van niet-duurzame ‘bruine’ naar ‘groene’ gebouwen. “Je ziet steeds meer dat niet-duurzame gebouwen een discount krijgen, doordat veel beleggers en adviseurs nog niet goed weten wat de verduurzamingskosten zijn. Dus slim investeren in verduurzaming kan een aantrekkelijk rendement opleveren.”
Naast de wensen van investeerders verschuiven ook de prioriteiten van huurders. Zij willen hun koolstofvoetafdruk verkleinen en zoeken energie-efficiënte kantoren, liefst in de buurt van grote treinstations. Vlasveld ziet hierin een belangrijke drijfveer voor verduurzaming. “We moeten onze investeringsplannen versnellen en onze klimaatrisicoplannen updaten.”
Slimme meters
Daarnaast wordt meetbaarheid steeds belangrijker. “We hebben in bijna alle gebouwen in onze portefeuille slimme meters geïnstalleerd om beter te rapporteren. Zo krijgen we niet alleen data, maar kunnen we ook écht sturen op verduurzaming op portefeuilleniveau. En het scheelt de asset- en propertymanagers ook veel tijd, die ze aan de verduurzaming van de gebouwen kunnen besteden.”
De EU Taxonomie, de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) en de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) zijn bedoeld om duurzaamheidsinvesteringen te structureren en te stimuleren. Toch is Vlasveld kritisch over de implementatie. “Duurzame bestaande gebouwen zijn redelijk goed in lijn met de EU Taxonomie te brengen, maar voor nieuwbouw en renovatie zijn de regels heel complex.”
Onpraktische lijst
Vooral de EU Taxonomie voor nieuwbouw bevat volgens hem een onpraktisch lange lijst van stoffen die mogelijk in bouwmaterialen zitten, waarop moeten worden gecontroleerd. “Niemand durft daar nog een handtekening onder te zetten”, zegt hij. “Je moet het daarom niet té moeilijk maken.” Ook CSRD brengt uitdagingen met zich mee. “Dezelfde mensen die gebouwen verduurzamen, moeten nu ook uitgebreide rapportages maken. Dat vreet capaciteit.”
Ondanks de obstakels zijn er veelbelovende innovaties die de vastgoedsector duurzamer maken. Vlasveld noemt het voorbeeld van biobased isolatiematerialen als hennep en stro die koolstofdioxide opslaan in plaats van uitstoten. “Het biedt een alternatief voor traditionele isolatiematerialen en kan een nieuwe inkomstenstroom creëren voor boeren. Ik hoop echt dat dit een vlucht gaat nemen.”
Netcongestie
Daarnaast ziet hij potentieel in batterijen die zonne-energie opslaan. “Nu wekken zonnepanelen ’s zomers overdag te veel op en ’s nachts niets. Batterijen lossen dat probleem op en helpen bij het oplossen van de netcongestie door piekmomenten te verminderen. Met de afschaffing van de salderingsregeling wordt dit alleen maar belangrijker.”
Om de transitie in de vastgoedsector te versnellen, moet er volgens Vlasveld een aantal dingen gebeuren. Allereerst moet er meer kapitaal beschikbaar komen voor ‘brown-to-green’-transitiestrategieën, van niet-duurzame naar duurzame gebouwen. De Europese Commissie werkt nu aan een update van de SFDR, waarbij er ook een categorie voor transitiefondsen lijkt te komen. Dat gaat helpen om beleggers als pensioenfondsen meer te laten investeren in duurzame renovaties, ondanks de kortetermijnrisico’s.
Kosten vaak onderschat
Daarnaast is het essentieel dat de werkelijke kosten voor verduurzaming eerlijk worden gewaardeerd. Volgens Vlasveld worden deze kosten veelal onderschat. “In werkelijkheid moet je rekenen op ongeveer 500 tot 1000 euro per vierkante meter voor de verduurzaming en bij verouderde gebouwen nog eens eenzelfde som per vierkante meter voor een facelift.” Bij sommige gebouwen is dat een groot deel van de huidige waarde en moeilijk rond te rekenen. Bij gebouwen op een goede locatie lukt dat vaak beter.
Ook de financiële sector zou volgens Vlasveld striktere eisen moeten stellen aan financiering. “Ik hoop dat banken zich ook meer op transitie gaan richten en meer leningen gaan verstrekken voor de verduurzaming van gebouwen.”
Reken terug
Aan studenten en vastgoedprofessionals geeft Vlasveld een duidelijk advies: werk stapsgewijs en denk vanuit het einddoel. “Begin met het duurzame gebouw dat je uiteindelijk wilt realiseren. Werk dan terug naar wat er nodig is om daar te komen.”
Vlasveld gelooft er heilig in dat duurzaamheid op termijn altijd loont. “Als je een langetermijnvisie hebt en goed nadenkt over risico’s en opbrengsten, krijg je een beter verhaal. Kijk niet alleen naar het financiële rendement, maar ook naar de impact op het klimaat en de waarde op de lange termijn.”
Een goed pensioen
De verduurzaming van de vastgoedsector staat of valt met de bereidheid van investeerders en beleidsmakers om op de lange termijn te denken. Of, Vlasveld zegt: “Je kunt niet het minimale doen en verwachten dat je wegkomt met de oude manier van werken. Duurzaamheid is een kans om waarde te creëren. Als je het goed aanpakt, kun je er prima geld mee verdienen. En dat is nodig, want uiteindelijk werken we voor pensioenfondsen en die willen duurzaam beleggen én een goed pensioen uitkeren.”
Meer weten?
Wil je meer over weten over energietransitie en duurzaamheid in de vastgoedsector? Deze onderwerpen komen onder andere terug in de Master Challenge Energietransitie en in de masteropleidingen Master of Real Estate (MRE) en Master of Science in Real Estate (MSRE).
Over Martijn Vlasveld
Martijn Vlasveld heeft ruim zeventien jaar ervaring in portefeuille- en assetmanagement. Sinds juni 2022 is hij werkzaam als managing director en head of ESG (Environmental, Social, and Governance) bij Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM). In deze rol werkt hij met de Europese asset- en fondsmanagers aan de verduurzaming van de gebouwen en beleggingsfondsen van het bedrijf.
Eerder was Martijn Vlasveld director Portfolio Management en head of Sustainability bij CBRE Investment Management. Daarvoor werkte hij bij ING Real Estate als assetmanager binnen zowel de Nederlandse als Europese markt.
Martijn Vlasveld heeft een Master of Science in Architecture, Building and Planning van de Technische Universiteit Eindhoven en een postdoctorale Master of Real Estate van de Amsterdam School of Real Estate. Daarnaast is hij lid van ESG Committee van Inrev en zit hij in de adviesraad van de Dutch Green Building Council.