Gemeenten krijgen binnen het stelsel van de Omgevingswet meer mogelijkheden om gebieds- en vastgoedontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken. Dat concludeert Constantijn Hageman in zijn paper ‘Vastgoedontwikkeling binnen de kaders van de nieuwe Omgevingswet’ waarin hij de implicaties van de stelselwijziging onderzocht vanuit het perspectief van vastgoedontwikkeling.
In 2011 concludeerde het PBL dat het omgevingsrecht in de praktijk als complex wordt ervaren, maar dat voor gebiedsontwikkeling vooral de restrictiviteit een probleem is. Het opstellen van een ruimtelijk besluit kan vele jaren in beslag nemen, omdat partijen met tal van omgevingsrechtelijke bepalingen rekening moeten houden.
Er wordt al enkele jaren gewerkt aan een grondige herziening van het Nederlandse omgevingsrecht. Dit moet leiden tot één integrale Omgevingswet, die een groot aantal wetten en regelingen op het gebied van ruimtelijke ordening, bouwen, water, milieu en natuur vervangt. Het is de bedoeling dat dit niet alleen een bundeling en vereenvoudiging van regels oplevert, maar dat het omgevingsrecht voor overheden en gebruikers ook flexibeler en bruikbaarder wordt. Hiertoe biedt de Omgevingswet een overkoepelend kader voor normstelling betreffende de fysieke leefomgeving. Op nationaal niveau wordt de wet in vier AMvB’s uitgewerkt. Na de parlementaire aanvaarding van de Omgevingswet zijn deze AMvB’s per 1 juli jl. in concept verschenen. Hiermee zijn de (voorlopige) contouren van het nieuwe stelsel duidelijk geworden.
Meer mogelijkheden voor gebieds- of vastgoedontwikkeling
De stelselwijziging reduceert de restrictiviteit van het omgevingsrecht voor wat betreft het combineren van gevoelige functies (zoals wonen) met overlast-gevende bronnen. De nationale normstelling biedt gemeenten daarmee meer mogelijkheden dan nu het geval is om ruimte te creëren voor gebieds- of vastgoedontwikkeling. Die decentrale afwegingsruimte moet echter wel worden benut. Een veelvuldig aanvullen of afwijken van nationale normstelling kan ook leiden tot een labyrint van lokale regelgeving, dat de ontwikkelingsmogelijkheden juist verder beperkt. “Bestuurders moeten afwijk- en flexibiliteitsinstrumenten dus verstandig benutten, wil er daadwerkelijk winst optreden ten opzichte van het huidige recht”, aldus Hageman.
Over het onderzoek
Het paper, dat een vervolgonderzoek is op het proefschrift ‘Sturing in de ruimtelijke ordening door Rijk en provincies’ laat zien welke implicaties kunnen worden verwacht van de nieuwe Omgevingswet voor wat betreft de restrictiviteit van het omgevingsrecht bij vastgoedontwikkeling. Hierbij staan de ruimtelijke sturingsmogelijkheden van de gemeentelijke overheid binnen de nationale normstelling centraal.
Eerst wordt op hoofdlijnen de werking van het nieuwe stelsel beschreven. Vervolgens worden de verschillende rechtsfiguren en instrumenten behandeld die zijn geïntroduceerd om het stelsel van de Omgevingswet flexibeler te maken. Bij elke flexibiliseringsmaatregel wordt bezien of er gevolgen zijn voor de gemeentelijke mogelijkheden om publiekrechtelijk medewerking te verlenen aan vastgoedontwikkeling. Is dit het geval, dan wordt een vergelijking met het huidige recht getroffen om te bepalen of het omgevingsrecht voor vastgoedontwikkeling ook minder restrictief wordt.