Met een afscheidscollege in de Lutherse Kerk aan het Spui in Amsterdam op 21 juni 2022 heeft professor dr. Peter van Gool afscheid genomen van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie. Aanleiding is het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd.
“Het is niet zijn eerste afscheid”, zegt directeur Leo Uittenbogaard van de ASRE. “Door de achtereenvolgende lockdowns is er meer sprake geweest van een afscheidstournee, met dit afscheidscollege als slot.” Peter van Gool kwam eind vorige eeuw bij de ASRE, eerst als docent, vervolgens als fellow en sinds 2003 als bijzonder hoogleraar Vastgoedeconomie.
Van Gool startte zijn loopbaan in 1979 bij De Nederlandsche Bank, waar hij zijn promotieonderzoek deed. Hij werkte vervolgens bij winkelbelegger Wereldhave en woningcorporatie Woonbron om vervolgens hoofd Onroerend Goed te worden bij SPF Beheer, de pensioenbelegger van onder andere het Spoorwegpensioenfonds. “Van Gool is de vleesgeworden brug tussen wetenschap en de praktijk”, prees Uittenbogaard de scheidend hoogleraar.
Atypische hoogleraar
Als collega was Van Gool volgens Uittenbogaard een atypische wetenschapper. “Hij was zwaar van de inhoud, maar onthield tegelijkertijd alle persoonlijke omstandigheden van de mensen om hem heen, tot aan de ouders van zijn studenten aan toe. Het vakgebied van de Vastgoedeconomie staat als een huis. Het is inmiddels zo uitgebreid dat het nauwelijks meer door één persoon is te behappen. Het vakgebied biedt nu ruimte aan meerdere specialisaties.”
De kennis van het vakgebied die Van Gool in zijn carrière opdeed, heeft hij samengebracht in het studieboek ‘Onroerend goed als belegging’, waarvan in augustus 2020 de geheel herziene 6e druk verscheen. “Dat kun je toch wel zijn levenswerk noemen”, zegt ASRE-directeur Uittenbogaard. “De impact van zijn werk als hoogleraar bestaat natuurlijk ook uit de duizenden ASRE-alumni die op basis van zijn colleges dagelijks investeringsbeslissingen nemen over de inrichting en het gebruik van de gebouwde omgeving en die daarmee bepalen hoe Nederland functioneert en eruitziet.”
Krokodillentranen
In zijn afscheidscollege ‘Krokodillentranen in het woningdossier’ behandelt Van Gool de wooncrisis en het woonprotest. Hij constateert dat de politiek meer belang heeft bij het pamperen van de insiders – de zittende bewoners – dan het oplossen van de problemen van de outsiders, de woningzoekenden. De kans dat overheidsbeleid bijdraagt aan het slagvaardig oplossen van het woningtekort is volgens hem daarmee klein.
Samenvatting ‘Krokodillentranen en het woningdossier’
De woningprijzen in Nederland zijn sterk gestegen, net als overigens in andere landen. Onder andere starters en huishoudens tot twee keer modaal kunnen in Nederland zonder hulp geen woning kopen. Door lange wachtlijsten is ook een sociale huurwoning onbereikbaar. Deze groepen hebben last van de sterk gestegen woninghuren, terwijl zittende huurders juist uit de wind werden gehouden door huurbevriezingen en -aftoppingen.
Media en politiek leggen de schuld hiervan bij particuliere beleggers, de hypotheekrenteaftrek, het woningtekort en taxateurs en makelaars die de prijzen opdrijven. De problemen worden in werkelijkheid veroorzaakt door het monetaire beleid, de rentedaling, de ruime leencapaciteit, het populistische overheidsbeleid en het beperkt bijbouwen ten opzichte van de bevolkingsgroei.
Particuliere beleggers
Om het tij te keren pakt de regering nu particuliere beleggers aan. De maatregelen blijven echter hangen in symptoombestrijding, het herverdelen van schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering. Meer woningen komen er daardoor per saldo niet bij.
Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment ogen sympathiek. Maar een gereguleerde huur ónder de markthuur zal ook in de middeldure huursector leiden tot wachtlijsten, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een kleiner aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters ook in de middeldure huursector de klos.
Scheefwoners subsidiëren
Waarom moeten eigenlijk gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers scheefwoners subsidiëren? Dat kan de overheid makkelijker zelf doen door huurtoeslaggrenzen op te trekken. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt, maar door bezuinigingen kunnen gemeentelijke pandjesbrigades het werk nu al niet aan. Wie moet dan straks het nieuwe beleid gaan uitvoeren?
De oplossing van de wooncrisis ligt in het aanpakken van de wérkelijke oorzaken ervan. Monetaire verkrapping – in plaats van de verruiming van de afgelopen jaren – en de sterke hypotheekrentestijging leveren nu al een bijdrage aan de oplossing, dankzij de oplopende inflatie door de oorlog in Oekraïne. Deze rentestijging neemt particuliere beleggers de wind uit de zeilen.
Averechts overheidsbeleid
Politiek gevoelig ligt het afschaffen van prijsopdrijvende regelingen, als de hypotheekrenteaftrek, de ruime LTV-grenzen – nu 100% – en het toestaan van aflossingsvrije hypotheken. Dit averechts werkend overheidsbeleid moet versneld worden teruggedraaid.
Nog belangrijker is het bijbouwen van woningen – ook in de sociale sector – en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Dat vraagt meer ruimte voor corporaties en scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw boven de belangen van zittende bewoners, milieu of landbouw.
Politieke moed
Ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen, ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met een ruim inkomen of vermogen. Kies liever voor een inkomensafhankelijke huur, dan een inkomensafhankelijke huurverhóging. Het vraagt echter veel politieke moed te kiezen voor de belangen van de outsiders – woningzoekenden – in plaats van die van de voor politici zo belangrijke insiders, de zittende bewoners.
Lees hier de uitgebreide versie van de afscheidsrede of kijk hier het afscheidscollege terug.
‘Bitterballenkunde’
Hoogleraar Real Estate Analytics Marc Francke van de Universiteit van Amsterdam haalde herinneringen op aan zijn kamergenoot aan de universiteit, die het gedeelde kantoor alleen gebruikte om er zijn spullen te parkeren tijdens colleges. Studenten noemde Van Gools vak Vastgoedkunde vaak ‘bitterballenkunde’, een verwijzing naar de excursies die hij voor studenten organiseerde, die steevast werden afgesloten met een hapje en een drankje. Ook citeerde hij uit Van Gools inaugurele rede waarin hij bij zijn aanstelling in 2003 wees op de onevenwichtigheden in de vastgoedmarkt: een overschot aan kantoren en een nijpend tekort aan sociale huurwoningen. “Er is in al die jaren dus eigenlijk weinig veranderd”, constateerde Francke.
Van Gool werd in juni 2018 benoemd tot ridder in de Orde van Oranje-Nassau. De Amsterdamse locoburgemeester Udo Kock roemde bij die gelegenheid van Gools inspanningen voor de vastgoedsector als hoogleraar, hoofd onroerend goed bij SPF Beheer en initiatiefnemer en bestuurslid van vastgoedtransactiedatabase Stivad.
Oeuvreprijs Vastgoedmarkt
De vaktitel Vastgoedmarkt reikte Van Gool eind 2021 de oeuvreprijs uit voor zijn bijdrage aan de Nederlandse vastgoedsector. ‘Toegankelijk’, ‘transparant’ en ‘enorm toegewijd’, schreven juryleden Dirk Rompelman en Ruud de Wit. “Van Gool mag terugkijken op een indrukwekkende carrière. Hij heeft zich bovendien als hoogleraar altijd ingezet voor de professionalisering van de sector door het gat tussen de praktijk en de wetenschap te verkleinen”, aldus de jury.
Als emeritus-hoogleraar blijft Van Gool zich inspannen voor de vastgoedsector, onder andere als voorzitter van de Centrale Raad van het Nederlands Register van Taxateurs (NRVT). Daarnaast treedt hij op als expert bij juridische vastgoedvraagstukken, onder andere op het gebied van erfpacht.