De vergrijzing versnelt, het zorgstelsel kraakt en de bouwproductie blijft structureel achter bij de landelijke doelstellingen. Het aantal van 290.000 extra te bouwen seniorenwoningen is voorlopig niet in zicht. Bij een bijeenkomst van Fresh Professionals en alumni van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) werd duidelijk dat seniorenhuisvesting geen niche meer is, maar essentieel voor een werkend zorg- en woonbeleid. Ontwikkelaar HevoFame, de beleggende ontwikkelaar Amvest en belegger Bouwinvest vertellen hoe de maatschappij verandert en welke oplossingen volgens hen werken.
René Lolkema (HevoFame): “Het systeem kan deze verschuiving niet opvangen”
Partner René Lolkema schetst een breed maatschappelijk perspectief. De dubbele vergrijzing, de stijging van chronische aandoeningen en de terugloop in beschikbaar zorgpersoneel maken de huidige aanpak onhoudbaar. De komende jaren verdubbelt het aantal 80-plussers, terwijl het zorgstelsel juist krimpt.
Volgens Lolkema is uitbreiding van intramurale capaciteit geen oplossing, het maximumaantal plekken is door de overheid vastgelegd. De oplossing moet komen uit zelfstandig wonen met ondersteuning, in combinatie met een grotere variatie in woonvormen. De vraag van ouderen verandert, uniformiteit is geen optie. Lolkema wijst op de structurele mismatch tussen beleidsdoelen en realisatie. De productie van seniorenwoningen blijft ver achter bij de ambities.
HevoFame richt zich daarom op integrale concepten die wonen, zorg, welzijn en ontmoeting samenbrengen. Samenwerking tussen gemeenten, zorgorganisaties, ontwikkelaars en beleggers is daarbij cruciaal. Lolkema’s kernpunt is helder: begin lokaal, organiseer samenwerking dicht bij de uitvoering en accepteer dat de markt alleen beweegt als partijen nieuwe rollen durven pakken.
Maya Savelkoul (Bouwinvest): “Seniorenhuisvesting is geen product, maar een keten”
Fundmanager Maya Savelkoul van Bouwinvest plaatste de opgave in een investeringsperspectief. De institutionele belegger breidt de portefeuille uit met het Dutch Senior Living Impact Fund, gericht op het groeiende spectrum aan woonzorgconcepten. Ze stelt dat seniorenhuisvesting uiteenvalt in segmenten met verschillende risico’s, opbrengsten en financieringsstromen. Van levensloopbestendige woningen tot particuliere woonzorg en intramurale verpleeghuizen.
De demografische trend is volgens haar ondubbelzinnig: meer alleenstaande ouderen, meer mensen met dementie, meer jaren met beperkingen. Daarmee schuift de vraag op naar zelfstandige woonvormen met ondersteuning en gemeenschapsvorming. Dat is precies het deel van de markt waar nu de grootste ontwikkelachterstand zit.
Institutionele beleggers willen investeren, stelde Savelkoul, maar de markt is gevoelig voor regulering, bouwkosten, lange procedures en schaarse zorgcapaciteit. Het risico-rendementsprofiel moet kloppen. Impact en financieel rendement zijn in dit domein sterk met elkaar verweven. De kern is volgens haar dat beleggers alleen waarde kunnen toevoegen als ze precies begrijpen hoe de zorgfinanciering werkt en welke exploitatiemodellen toekomstbestendig zijn.
Bart Louw (Amvest): “Ontmoeting is geen extra. Het is de basis voor betaalbare zorg”
Strategie- en researchmanager Bart Louw liet zien hoe Amvest de strategie van geclusterde woonvormen praktisch invult met het Seasons-concept. Assisted living staat centraal: zelfstandige woningen met gedeelde voorzieningen. En een communitymanager. En altijd een voorkeursrelatie met een thuiszorgpartner. Die combinatie maakt de zorg efficiënter, verlaagt de druk op professionals en zorgt voor sterke sociale netwerken tussen bewoners.
Louw vond het als belegger spannend of bewoners hun minimale woonlasten van een koopwoning wel zouden verruilen voor de maandelijks terugkerende lasten van een huurwoning. Dat viel mee. Voor de 47 appartementen van De Oude Tempel in Soesterberg kwamen 415 inschrijvingen binnen, een overtekening met een factor negen. De belangstelling kwam vooral van alleenstaande 65-plussers uit ruime koopwoningen in de regio.
Louw ontdekte hoe belangrijk placemaking is. Een modelwoning is cruciaal om twijfelende ouderen over de streep te trekken. Geïnteresseerden willen meerdere keren komen kijken en zouden het liefst allen de gemeubileerde modelwoning huren. Amvest biedt hen vervolgens ook praktische hulp bij opruimen, verhuizen en de verkoop van de oude woning. Deze doelgroep beslist pas wanneer het aanbod exact aansluit bij hun wensen, weet Louw. Eenmaal verhuisd blijken bewoners opvallend tevreden en actief.
Amvest onderzoekt nu de keten van verhuisbewegingen die ontstaat door doorstroming uit grote koopwoningen. Volgens Louw is de impact groot. Elke seniorenwoning kan een lange reeks verhuizingen in gang zetten, waardoor ook andere segmenten van de woningmarkt lucht krijgen. Seniorenhuisvesting is daarmee een hefboom voor de hele woningmarkt, niet slechts een nicheproduct.
De timing van de bijeenkomst was briljant: een maand later start de Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed. Deze vernieuwende onderwijsvorm bestaat uit vier interactieve dagdelen van 13.00 tot 19.00 uur op een vaste dag in de week, verspreid over vier weken. Studenten uit de vastgoed- en de zorgsector gaan onder leiding van vooraanstaande experts uit beide sectoren op zoek naar nieuwe oplossingen in seniorenhuisvesting en zorgvastgoed.
Meer weten?
Lees meer over de Master Challenge Seniorenhuisvesting en Zorgvastgoed. Wil je meer weten over deze of andere opleidingen van de ASRE? Boek een vrijblijvend gesprek met onze studieadviseur Lot Slatman.