Een daling van de woningmarkt ontstaat doordat doorstromende huizenkopers van strategie wisselen: in plaats van eerst een nieuwe woning te kopen, wachten zij tot hun eigen huis is verkocht. Dat leidt tot meer aanbod en minder transacties, waardoor woningprijzen dalen.
‘Die omslag in strategie heeft een zichzelf versterkend effect’, zegt onderzoeker Jan Rouwendal van de Amsterdam School of Real Estate. Met twee collega’s onderzocht hij voor de periode kort voor en na de kredietcrisis van 2008 het effect van de verkoopstrategie van doorstromers op de huizenmarkt. ‘Nu duidelijk wordt dat de corona-uitbraak tot economische onzekerheid leidt, ligt zo’n omslag in verkoopstrategie bij doorstromers voor de hand. Helaas laat zo’n strategiewisseling zich niet makkelijk keren.’
Uit het onderzoek blijkt dat voorafgaand aan de kredietcrisis van 2008 ruim tachtig procent van de doorstromers eerst kocht en daarna verkocht. Dat aandeel daalde na het uitbreken van de crisis tot minder dan vijftig procent. In de steden zien de onderzoekers sinds 2015 weer een stijgend aantal doorstromers dat eerst koopt. De onderzoekers volgden individuele doorstromers en hun strategieën in een gegevensbestand met data afkomstig van het CBS, het Kadaster, makelaarsvereniging NVM en gemeentelijke basisadministraties. Het is voor het eerst dat deze gegevens op deze wijze werden samengebracht.
‘Woningmarktdeskundigen noemen de gevolgen van die strategiewisseling de verschuiving van een verkopers- naar een kopersmarkt’, zegt ASRE-onderzoeker en hoogleraar Jan Rouwendal. ‘Eerst gaan de woningen als warme broodjes over de toonbank, dan ontstaat er economische onzekerheid en vervolgens is het hangen en wurgen. Na verloop van tijd wordt een bodem in de markt bereikt en neemt de doorstroming niet verder af. Als het aantal verhuizingen vervolgens weer toeneemt kan bij een groeiend optimisme over de woningmarkt hun strategie weer omslaan naar eerst kopen en pas daarna verkopen.’
De onderzoekers constateerden ook dat doorstromers proberen dubbele lasten te voorkomen door de overdracht van de aangekochte en verkochte woning zoveel mogelijk in dezelfde maand te laten vallen. Zo’n veertig procent slaagt hierin. Ook de hoogte van de aan- en verkoopprijs wordt mede bepaald door de gevolgde strategie. Wie eerst koopt, betaalt volgens de onderzoekers doorgaans wat meer en ontvangt wat minder. Eerst verkopen is in dat opzicht een minder riskante strategie.
Eerst kopen of eerst verkopen?
Het onderzoek ‘Eerst kopen of eerst verkopen?’ naar de strategie van doorstromers op de huizenmarkt werd gedaan door prof. dr. Jan Rouwendal, dr. Florian Sniekers en dr. Or Levkovich. Het onderzoek is te downloaden op Vastgoedbibliotheek.nl