Klaar voor vertrek
Het was zover, woensdag 8 oktober 2014, een zwoele -lees kleffe- herfstdag, je bent te warm aangekleed voor de tijd van het jaar. Haasten en zweten, voor iedereen zat deze ochtend uiteraard alles mee, zowel op kantoor als privé liep alles zoals gewoonlijk op rolletjes. Vrouw en kinderen met een gerust hart achtergelaten (hierbij spreek ik overigens niet voor mij zelf). De studiereis voor het vak Vastgoedbeleggen gaat van start. In mijn allerbeste Engels: We are off! Of, letterlijk vertaald op het moment van schrijven van dit verslag, ik ben uitgeschakeld, afijn. Gelukkig hebben we de foto’s nog.
Dit bovengenoemde terzijde, we zijn immers al weer mentaal en (deels) fysiek binnen ons vertrouwde postcodegebied terug.
Dag 1: Aankomst in Londen en introductie
Om 15:00 uur wordt er ingecheckt op Schiphol, we vliegen met KLM, zoals wij vastgoedprofessionals gewend zijn, in stijl. Op een enkele passagier na hebben wij het hele vliegtuig voor ons zelf. De groep bestaat uit een divers gezelschap van snelle makelaars, flamboyante adviseurs, gesjeesde bankiers, roekeloze projectontwikkelaars, publieke functionarissen, corporate partijen, hoogbegaafde analisten en welbespraakte managers. De organisatie van de reis is in handen van Arthur M. en Maud W. waarbij mij is ingefluisterd dat het werkelijke brein achter deze trip Jurrien E. is. De vlucht verloopt, na wat extra taxiën en een speciaal voor ons georganiseerde vliegshow waarbij een vliegtuig van British Airways ons verwelkomt boven het luchtruim van London met een rakelingse manoeuvre, zeer goed. Eenmaal aangekomen op Heathrow kunnen wij in één streep doorlopen de bus in. Drie tot vijf groepen Chinezen hebben het nakijken, zij stonden hier naar verluid al zeker drie kwartier te wachten en maakten nog maar wat foto’s van onze bus. Na een busreis van zo’n vijf kwartier met onderweg wat interessante anekdotes van Arthur wat er eventueel mis zou kunnen gaan kwamen wij aan bij ons hotel gelegen in het hol van de leeuw, de City of London. Velen voelden zich hier direct als een vis in het water, anderen zaten met de gedachten al aan het diner of met een pint (Ja Arthur, een Engelse is meer dan een halve liter (0,568261 l) en de Amerikaanse kleiner (0,473176473 l) we zijn immers in Engeland, dus de pint is meer dan een halve liter) in de pub. Na een snelle en soepele check-in verzameld de groep zich in de lobby van het hotel om te vertrekken richting de Hoxton Grill, er was hier een eigen kamer voor ons gereserveerd in de sfeer van een huiskamer met een goed stukje muziek op de achtergrond. Eén keer knipperen met de ogen (wat deze reis wel meer gebeurde op een andere manier) en de tafel was al goed gevuld. Onder andere met fijne wijnen, bier en diverse lekkernijen variërend van goed roodvlees en zalm tot lekkere gevarieerde salades. Na het eten werd er nog wat nagepraat aan de bar waarbij de groep langzaam richting het hotel terugkeerde. De volgende dag bestond immers uit een druk programma.
Dag 2: Mezzanine Financiering en Vastgoeddata
Na het stevige ontbijt waarbij verbazingwekkend genoeg iedereen netjes op tijd aanwezig was vertrokken we om 8:30 uur richting onze eerste educatieve inspanning van de trip. De Cass Business school, we begonnen hier met het eerste college van Bill Rodney over Mezzanine Finance & Private Equity Real Estate.
Mezzanine Financiering: Een diepgaande duik in de materie
Rodney bleek een bevlogen docent en begon met een korte introductie en gaf daarna vol gas met zijn interessante college over Mezzanine financiering. Meerdere studenten leken wat ontdaan om zich heen te kijken, wellicht door de afgelopen avond. Voor studenten, werkzaam bij financiële instellingen was het college beter te plaatsen dan voor anderen met bijvoorbeeld een technische achtergrond. Door de bevlogenheid van doceren door Rodney en de inleiding in het voorgaande college in Amsterdam door de heer Huibers, zijn de belangrijkste zaken van mezzanine financiering bij de meesten van ons toch goed overgekomen. Rodney maakte duidelijk dat een mezzaninefinanciering of –lening een vorm van een ‘achtergestelde lening’ is. De term mezzanine komt uit de bouwwereld en betekent letterlijk ‘tussenverdieping’. Een mezzaninelening ziet men financieel ook als zodanig: de lening ligt tussen het bankkrediet (veilig) en het eigen risicodragend vermogen in. Deze leningen worden verschaft aan bedrijven door banken en – met name – private investeerders en worden gekenmerkt door flexibiliteit. Risico-averse geldverstrekkers zorgen voor het ‘junior piece’ van de financiering, waarbij zij logischerwijs kunnen rekenen op een lager rendement. Zo’n ‘achtergestelde lening’ houdt verder ook in dat zo’n lening bij een eventueel faillissement helemaal achteraan in de rij komt en er staat geen zekerheid in de vorm van vastgoed tegenover de lening. Los van het hogere tarief verlangt een investeerder veelal ook een warrant. Een warrant geeft de mezzanineverschaffer het recht om bij een beursgang of verkoop een vooraf afgesproken percentage van het aandelenkapitaal te kopen tegen een vooraf afgesproken prijs. Is het aandelenpakket meer waard geworden, dan profiteert de lener mee van de groei van de onderneming.
Praktische toepassing: Excel oefeningen en scenario’s
Het tweede deel colleges van Bill Rodney bestond uit zelf werken met de (deels) in het eerste college getoonde modellen in Excel, we mochten hier echt zelf aan de knoppen zitten waar iedere vastgoedprofessional zo van houdt. Hieruit bleek direct dat Excel oneindig veel mogelijkheden heeft. We kregen hier stap voor stap een aantal interessante tips en tricks om in onze verdere loopbaan toe te passen. Wat bij de meeste niet-Excel experts onder ons is blijven hangen, is dat Excel eindeloze mogelijkheden kent om scenario’s op te stellen bijvoorbeeld voor een presentatie en dat met een goede voorbereiding tijdens het presenteren van zo’n scenario parameters kunnen worden aangepast. Hierdoor kan direct de consequentie van de aanpassing inzichtelijk worden gemaakt. Daarnaast is de geworven kennis van het toekennen van talloze kleuren aan pijltjes en icoontjes natuurlijk onontbeerlijk voor een goede vastgoedprofessional.
Vastgoeddata bij IPD: Inzicht in de markt
Na een voortreffelijke lunch eveneens op de Cass Business school vertrekken we richting het bruisende hart van de City waar we een bezoek brengen aan de IPD. Het college werd hier verzorgd door niemand minder dan de founder van de IPD, Ian Cullen. De heer Cullen is econoom van origine en heeft een zeer uitgebreide ervaring in portefeuille analyse en property research en heeft zelfs een sociale woningbouw benchmark in Nederland opgezet. IPD is marktleider in het aanbod van gegevens over vastgoedprestatie, risicoanalyse en benchmarks voor ondermeer managers, handelaars en investeerders. De unieke database van IPD bevat informatie van ca. 79.000 gebouwen met een geschatte waarde van ca. US$ 1,7 triljoen, verdeeld over 33 landen. De oorsprong en geschiedenis, de manieren van meten en waarderen van de IPD werden hier nader toegelicht. Daarbij werd er uitleg gegeven over diverse vastgoedmarkten en passeerden globale en lokale regio’s de revue.
Een case study in succesvol vastgoedbeheer
Na deze hoogstaande exercitie vertrekken we van de IPD richting Howard de Walden Management Limited. Velen van ons hebben inmiddels moeite om het tempo van de groep bij te houden door tunnels, trappen en buizen van de metro. Om voor een leek dit verslag ook leesbaar te houden: de Howard de Walden familie speelt al zo’n 100 jaar monopolie in het echt en heeft dan zo’n 80 keer de Kalverstraat op het bord in bezit. De billions vliegen je hier daadwerkelijk om de oren en de monden staan wijds open over het verhaal wat wij hier voor geschoteld krijgen. Voor vele vastgoedbonzen uit onze groep een ultieme droom. De strategie van de familie is daarbij minstens even boeiend, er wordt volledig gestuurd op optimalisatie van de huurstromen waar bij verkopen nimmer een optie is. Het management wordt gevoerd in eigen beheer met daarbij een extra focus op zeer diverse retailers in het winkelgebied van de wijk. Er wordt gestuurd op kwaliteit en diversiteit met een lange termijn horizon. Heel gaaf. Na de presentatie over het bezit en de werkwijze volgt een wandeling door de wijk met bezoeken aan diverse projecten, objecten en winkels.
Een gezellige afsluiting van een leerzame dag
Om ongeveer 17:00 uur eindigde de innoverende rondleiding door de High Street Area. We waren op dit moment aangekomen bij een echte Engelse pub/eetcafé wat voor velen van ons echt weer voelde als thuis komen. Er werd gezellig geborreld en stil gestaan bij het zeer uitdagende intellectuele programma van de dag.
Dag 3: Nieuwe ontwikkelingen in Londen
Het echte Engelse breakfast vindt deze ochtend gretig aftrek, er blijken meerder groepjes tot in de vroege uurtjes het nachtleven van London onveilig te hebben gemaakt. Na het ontbijt vertrokken wij opnieuw naar de Cass Business school om hier het eerste deel van het college van Stephen Lee te volgen. In het eerste deel kwam met name de verdeling van risico’s aan bod, de marktrisico’s en specifieke risico’s vlogen ons hier direct om de oren. Daarbij werd er zorgvuldig verteld hoe deze risico’s goed en stapsgewijs kunnen worden gemanaged. Menig student was hierbij overigens nog bezig om zijn fysieke gesteldheid te managen. De risico’s waren niet door iedereen even goed ingeschat. Stephen Lee vertelde daarbij wat het optimum is om te diversifiëren, het zou hierbij om minimaal 20 tot 100 objecten moeten gaan. Na de koffiebreak gaan we verder in op de spreiding van onder andere geografische regio’s. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan San Francisco VS New York, de een vaart op innovatieve bedrijven en de ander op financiële dienstverlening.
Westfield Stratford: Een nieuw winkelparadijs
Na opnieuw een voortreffelijke lunch, eveneens op de Cass Business school worden wij opgehaald om met de bus een trip te maken richting Westfield Stratford. De bustrip start in de City en wordt verzorgd door Rob Williamson. Deze werkelijk lopende encyclopedie van London weet onnoemelijk veel feitjes, smeuïge verhalen en achtergronden over zo’n beetje iedere interessante gelegenheid waar de bus ons langs voert. Van de hoeveelheid goud in de centrale bank tot het aantal leegstaande kantoormeters in de City, Rob is the man who knows. Heel gaaf. Halverwege de trip stoppen we nog even bij Canary Wharf, volgens insiders het Amsterdam Zuidoost van London. Hier wordt de befaamde groepsfoto vereeuwigd met op de achtergrond de skyline van London. Na een laatste stukje rijden door een gebied wat oogt als het Detroit van London komen wij aan bij Olympische terrein en het Westfield Stratford.
Westfield Stratford is het grootste shoppingcenter van West Europa. Gesitueerd op een groot OV-knooppunt aan de rand van London. Los van de perfecte OV verbinding heeft het center ook nog een bescheiden parkeergarage voor een kleine 5.000 auto’s. Daarbij zijn alle grote merken vertegenwoordigd en is er een lange wachtlijst om in aanmerking te komen voor de huur van een winkelunit. Het winkelcentrum is groot en nagenoeg volledig verhuurd. Het winkelcentrum is zo groot dat velen de toelichting tijdens de rondgang niet helemaal meekrijgen.
East Village: Olympisch erfgoed met een nieuwe bestemming
Aansluitend krijgen we een presentatie over East Village. De huisvesting die tijdens de Olympische Spelen van 2012 is gebruikt om ca. 12.000 atleten te huisvesten is aangepast voor verhuur. Voor Londense begrippen kan je hier heel voordelig een appartement huren. Voor een bescheiden appartement van zo’n 55 m2, dient ca. £ 2.000 te worden betaald. Een schijntje dus. Ook zijn appartementen te koop en worden diverse vormen van eigendom aangeboden. Zo wordt een 25% eigendomsdeel in een appartement met 3 slaapkamers aangeboden vanaf £115,000. Na de bezichtiging van een aantal showappartementen, splitst de groep zich in kleinere groepjes. Om 20:00 wordt afgesproken bij de Royal Dragon in Londens China Town. Het restaurant blijkt een soort karaoke restaurant waar welk kwartier dezelfde karaokenummers met Chinese ondertiteling voorbij komen.
Conclusie: Een leerzame en inspirerende reis
Voor de meesten viel het niet mee om zich de volgende ochtend naar het ontbijt te slepen. Een enkeling vond nog de energie om een kwart marathon door London hard te lopen. Uiteindelijk meldde een ieder zich op tijd voor het hotel.
Al met al een heel interessante en vooral ook gezellige studiereis. Met die studiegroepen komt het wel goed….
Roel van Drongelen & Jeroen de Zinger