Circulair vs traditioneel bouwen
Het voordeel van circulair bouwen is niet terug te vinden in het taxatierapport en dus zijn beleggers huiverig. Onterecht, stelt Merel de Leeuw MRE, want circulair bouwen levert wel degelijk meer rendement op dan traditioneel bouwen.
Gebouwen zijn samen verantwoordelijk voor een kwart tot veertig procent van de wereldwijde kooldioxide-uitstoot. Dit aandeel kan drastisch omlaag door circulair te bouwen, dat wil zeggen, met alleen natuurlijke of gerecyclede materialen.
Door demontabel te bouwen zijn gebouwen bovendien makkelijker en voordeliger aan te passen aan demografische ontwikkelingen, aangescherpte regelgeving of te verplaatsen bij gevolgen van klimaatverandering. Toch wil het met circulariteit in de bouw niet erg vlotten.
Onduidelijk begrip
Een eerste barrière is de onduidelijkheid over het begrip ‘circulaire economie’, waarvan maar liefst 114 verschillende definities te vinden zijn.
Een tweede drempel vormen de hogere bouwkosten door het ontbreken van schaalgrootte. Terwijl circulair bouwen uitgaven tijdens het gebruik bespaart, wat interessant is voor beleggers. Die hebben – naast particuliere eigenaren en woningcorporaties – de meeste invloed op de woningmarkt.
Uit recent onderzoek van Nieuwbouw Nederland blijkt dat 54 procent van 532 ondervraagde consumenten bereid is vijf tot tien procent meer te betalen voor een circulair nieuwbouwhuis. Dit om de lagere energie- en onderhoudslasten, een gezonder binnenklimaat, de kortere bouwtijd en de positieve bijdrage aan het klimaat.
Restwaarde hoger
Beleggers geven verschillende redenen om niet extra te willen betalen voor een circulair gebouwd woongebouw. De belangrijkste is dat dit niet wordt onderbouwd door taxaties. Het vermoeden is dat de eindwaarde (ook wel ‘restwaarde’) hoger is van een circulair woongebouw door de energiezuinigheid, klimaatadaptatie, losmaakbaarheid en aanpasbaarheid. Alleen wordt dit nog meestal niet bevestigd door taxaties.
Op zich vreemd, als je bedenkt dat er wel een afwaardering plaats vindt van woningportefeuilles die geen ‘groen’ label hebben. Onderbouwing voor een hogere eindwaarde zou kunnen zijn dat bij het uit elkaar halen van een circulair woongebouw, gesproken kan worden van het ‘oogsten’ van materialen (dus: opbrengst), terwijl een betonnen woongebouw enkel sloopkosten heeft.
Waarom wordt dit dan niet gezien door de taxateur? Taxaties betreffen schattingen van mogelijke transactieprijzen. Doordat er naar transacties van maximaal 5 jaar geleden gekeken wordt (betonnen traditionele gebouwen), vindt er afvlakking en vertraging plaats ten opzichte van de werkelijke prijsontwikkeling. Hierdoor zou een getaxeerde meerwaarde van een circulair woongebouw nog weleens even op zich kunnen laten wachten.
Gebouw aanpassen aan wensen huurders
Maar ook in de tussentijd kunnen er redenen worden gevonden om circulair gebouwde woongebouwen hoger te waarderen dan traditioneel gebouwde panden. Je kunt een demontabel en aanpasbaar woongebouw relatief eenvoudig veranderen in passende woningen voor een andere doelgroep wat de toekomstige waarde (de eindwaarde) gunstig beïnvloedt.
De opbrengst voor een institutionele belegger bij uitponden ligt vele malen hoger wanneer het aanbod aansluit bij een doelgroep die op dat moment de vraagkant op de woningmarkt domineert.
Geen sloopkosten, maar opbrengsten uit oogst
Aan het einde van de levensduur kun je een demontabel woongebouw uit elkaar halen en – behalve de fundering – vrijwel volledig hergebruiken, waardoor er geen waarde verloren gaat.
Dat heeft een grote invloed op de eindwaarde als je bedenkt dat een niet-demontabel gebouw volledig moet worden gesloopt. O ja, en vergeet de (meetbare) positieve kasstroom niet die ontstaat door het opwekken van overtollige zonne-energie.
Leasen is voordeliger dan kopen
En dan hebben we de (financiële) voordelen van het huren of leasen van gebouwonderdelen nog buiten beschouwing gelaten. De leverancier blijft eigenaar en zal dus voor waardebehoud zorgen door het betreffende onderdeel in topconditie te houden en met z’n tijd mee te laten gaan. Scheelt ook weer onderhoudskosten en afschrijving. Belangrijk aandachtspunt voor de aandeelhouders: check of de statuten dit toestaan. Dus: wie durft zijn nek uit te steken en een gebouw gebouwd volgens de circulaire economie hoger te waarderen?
Op die manier komt de transitie van beleggen in traditionele woongebouwen naar beleggen in circulaire woongebouwen op gang en kan het proces starten van het op juiste waarde schatten van circulariteit. Laten we met z’n allen de cirkel rond maken.
Over de auteur
Merel de Leeuw MRE studeerde in november 2022 af aan de Amsterdam School of Real Estate. Zij werkt als vastgoedconsultant en projectmanager vanuit haar onderneming Blackbird voor opdrachtggevers als gemeente Amsterdam, Ymere, Zadelhoff en Wonam. Voor haar scriptie onderzocht zij de driehoeksverhouding tussen circulair bouwen, vraaggestuurd ontwikkelen en maximalisatie van ontwikkelrendement. Lees haar scriptie hier.
Dit artikel verscheen eerder als opiniebijdrage op Vastgoedmarkt.nl.