Basale kennis van het huurrecht behoedt vastgoedprofessionals voor zeperds, stellen ASRE-docenten Cornélie Arnouts en Justine van Lochem, beiden vastgoedadvocaat bij Dentons. Het volgen van de opleiding Inleiding Huurrecht kan kostbare fouten voorkomen.
Waarom is kennis van het huurrecht essentieel voor vastgoedprofessionals?
Arnouts: “Huurrecht is een ondergeschoven kindje op veel universiteiten. Bij de makelaars- en vastgoedopleidingen is er iets meer aandacht voor. Het huurcontract is de
hoeksteen van de vastgoedsector.
Natuurlijk heb je eigenaar-gebruikers, maar het gros van de woningen, winkels en kantoren wordt gehuurd. Wil je weten wat je met een pand kunt, wat het waard is en of het kan worden verhandeld? Dan moet je huurcontracten kunnen duiden. Alleen dan kun je een goede taxateur, belegger of adviseur bij de bank zijn. Elke vastgoedprofessional – ook al maak je niet zelf de contracten en voer je niet zelf de onderhandelingen – moet de basics van het huurrecht kennen.”
Van Lochem: “Het huurrecht reikt verder dan alleen het huren. Als je bijvoorbeeld ergens vastgoed wilt kopen of je twijfelt of je een portefeuille moet aanhouden – het huurrecht heeft direct invloed op de waarde ervan. Er worden overal in de vastgoedsector kostbare fouten gemaakt in huurovereenkomsten. Terwijl de basics voldoende zijn om aan te voelen dat je advies moet inwinnen.
Arnouts: “Het gaat om awareness, wees je bewust van het belang. Je hoeft het niet allemaal zelf uit te dokteren.”
Van Lochem: “Anders hadden wij geen baan.”
Arnouts: “Mensen beknibbelen en denken: die contracten doe ik wel zelf. In grote lijnen kan dat ook, maar er zitten addertjes onder het gras.”
Van Lochem: “Dat zie je bijvoorbeeld bij de ROZ-modelovereenkomsten. Die zien er eenvoudig uit – alleen iets invullen op het stippellijntje, handtekening, klaar. Maar een
huurder staat raar te kijken als de verhuurder iets aan de installaties verandert en hem de rekening presenteert voor het verwijderen, opslaan en terugplaatsen van het systeemplafond. En dan staat dat gewoon in de algemene bepalingen. Eén sub-lid in een artikel waar iedereen overheen leest.”
Wat is er nu actueel in het huurrecht?
Arnouts: “Door de corona-maatregelen kunnen veel huurders geen gebruik maken van het gehuurde. Hoe moeten we dat juridisch duiden?”
Van Lochem: “Er is discussie of die maatregelen een gebrek opleveren in de huurovereenkomst of dat je het contract kan openbreken op grond van onvoorziene omstandigheden. Ook in de onderhandelingen over nieuwe huurcontracten krijg ik de vraag: ‘Hoe dek ik dat risico eigenlijk af?’. Het heeft dus al impact in de praktijk.”
Arnouts: “In de media zie ik veel aandacht voor huurders en nauwelijks aandacht voor de verhuurder. Terwijl verhuurders natuurlijk ook last hebben van corona. Zij zien huurinkomsten dalen en zijn bij leegstand niet zeker dat zij die krijgen opgevuld. Vastgoedeigenaren raken in een spagaat, bijvoorbeeld door afspraken met de bank over de LTV. Er worden nu uitspraken in kortgeding gedaan, waarvan de bodemzaken pas over enkele jaren bij de Hoge Raad komen.”
Van Lochem: “In twee uitspraken wijst de rechter naar de vastgoedcrisis en zegt dat toen het risico bij de verhuurder lag, maar dat deze crisis totaal anders is en we de gevolgen moeten verdelen over de partijen. Dat vind ik wel een heel grote stap, die kan ik niet helemaal volgen.”
Van Lochem: “Een ander actueel punt is het kabinetsplan de WOZ-waarde van woningen voor maximaal een derde mee te laten tellen voor het bepalen van de huur. Je ziet beleggers nu terugdeinzen. Stel dat zij een groot complex willen neerzetten, dan vrezen zij nu dat alle woningen sociaal moeten worden verhuurd. De minister wilde die regel aanvankelijk op 1 oktober 2020 laten ingaan, uiterlijk op 1 januari 2021. Maar het blijft stil. De minister laat deze beleggers bungelen.”
Arnouts: “Er is grote behoefte aan woningen met een betaalbare huur boven de liberalisatiegrens, maar ruim onder de vrijemarktprijzen. Gemeenten proberen het aanbod van deze zogeheten ‘middenhuur’ met erfpachtvoorwaarden, bestemmingsplannen en bouwpercentages te sturen. Middenhuur, middelhuur – in het huurrecht bestaat het niet eens.”
Is er veel nieuw in het huurrecht?
Arnouts: “In het bedrijfsruimtehuurrecht is niet zo gek veel veranderd de afgelopen jaren. In het woonruimtehuurrecht zijn kortlopende huurcontracten geïntroduceerd. Er zijn nu contracten voor zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter en voor onzelfstandige woonruimte van vijf jaar of korter.
Ik zou het nuttig vinden als we nog eens zouden kijken naar de ‘artikel 290’-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte). Zouden we geen onderscheid moeten maken tussen kleine huurders versus grote huurders? Grote partijen moeten nu door allerhande hoepeltjes springen om dat beschermende recht van artikel 290 te omzeilen. Zou je niet alleen kleinere gebruikers willen beschermen?”
Van Lochem: “Ik vond die uitspraak begin dit jaar over Airbnb dat huurders geen servicekosten mag vragen wel leuk. Daar is een mega-claim te verwachten. En de Hoge Raad heeft bepaald dat je ook met een geliberaliseerde huurder geen vaste servicekosten mag afspreken. Dus dat je daar altijd moet afrekenen als de huurder daarom vraagt, terwijl veel verhuurders dachten daarin vrij te zijn.”
Arnouts: “Ik zou het nuttig vinden als de ROZ-contracten voor kantoorruimte (2015) en winkelruimte (2012) weer eens worden opgeschud. Ik vind dat de Raad voor Onroerende Zaken op z’n tijd met een update zou moeten komen. Die contracten kunnen veel compacter.”
Van Lochem: “Ik zit te wachten op hun corona-artikel, waarin ik verwacht dat namens de verhuurders elk beroep op huurprijsvermindering wordt uitgesloten.”
Zijn er grote veranderingen op til?
Arnouts: “In het bedrijfsruimterecht gaat de Franchisewet nog een grote verandering brengen. Omdat een franchiseovereenkomst vaak hand in hand gaat met een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, zal daar ook bij het onderhandelen over huurovereenkomsten aan moeten worden gedacht. Dan gaat het over de precontractuele fase (stand still-periode), tussentijdse wijzigingen en beëindiging van de samenwerking. Overigens gaan wij daar in Inleiding Huurrecht niet verder op in.
En ik ben benieuwd naar de uitspraken in de bodemprocedures over corona. Zijn de gevolgen van een pandemie nu het risico van de huurder of de verhuurder?”
Van Lochem: “Ik heb nooit een duidelijk antwoord kunnen vinden in de rechtspraak of de mond- en klauwzeercrisis onder het ondernemersrisico van boeren wordt geschaard. De rechtspraak daarover is nooit gepubliceerd. Dat is jammer, want daarbij zou het oordeel over het corona-risico volgens mij goed kunnen aansluiten.”
De opleiding Inleiding Huurrecht start op 7 december 2020 en bestaat uit vijf weken met online colleges en één afsluitende plenaire bijeenkomst.