Gemeenten kunnen bestedingsruimte vergroten
Gemeenten kunnen hun bestedingsruimte met zo’n vijf miljard euro oprekken door de waarde van hun vastgoed mee te tellen. Op een totale begroting van 60 miljard voor alle gemeenten samen, scheelt dat een slok op een borrel.
Onbenut potentieel in gemeentelijke stroppenpotten
Door het niet meetellen van het gemeentelijke vastgoed in hun stroppenpotten, benutten gemeenten de waarde van hun gebouwen onvoldoende als reserve voor financiële tegenvallers. Dat stellen Paul Mooij MRE en onderzoekers Wim van der Post en Martijn Dröes van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) in een artikel in het economenvakblad ESB.
Marktwaarde versus boekwaarde van gemeentelijk vastgoed
Gemeenten kunnen het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde van hun vastgoedbezit toevoegen aan hun financiële buffers. Dat extra geld kan een belangrijke rol spelen nu zij steeds meer taken krijgen toebedeeld op het terrein van zorg, veiligheid en verduurzaming. De verwachte begrotingstekorten door de coronacrisis maken het vinden van aanvullende middelen extra urgent. Het gemeentelijke vastgoed omvat veertig miljoen vierkante meter, evenveel als de hele Nederlandse kantorenmarkt.
Beperkte geschiktheid van gemeentelijk vastgoed
Maar niet al het gemeentelijke vastgoed is geschikt als financiële reserve. Het moet wel op korte termijn te gelde kunnen worden gemaakt. Volgens de auteurs gaat het dan vooral om courante gemeentekantoren en andere goed verhandelbare gebouwen waarvan de bestemming kan worden gewijzigd. Zwembaden, sporthallen, scholen, concertzalen, schouwburgen en jeugd- en wijkgebouwen vallen daar niet onder.
Extra stroppenpot van 5 miljard
Op basis van een boekwaarde van 25 miljard euro en een verschil tussen boek- en marktwaarde van 65 procent, komen de auteurs uit op een stille reserve van zestien miljard euro. Ruwweg een kwart daarvan is courant vastgoed en levert dus in theorie vier miljard euro op.
Nog eens zestig procent van de eigen kantoren (goed voor tien procent van de gemeentelijke vastgoedportefeuilles) kan eveneens vlot worden doorverkocht, goed voor nog eens een miljard. Daarmee beschikken de gemeenten over een eenmalige, extra stroppenpot van vijf miljard euro.
Ook wat nadelen
Aan die extra buffer kleven ook wat nadelen, geven de auteurs toe. Om tot een marktwaarde te komen moet op regelmatige basis een taxateur worden ingeschakeld en die is niet gratis. Bovendien zal blijken dat in sommige gevallen de boekwaarde boven de marktwaarde ligt. Die moet dan worden verlaagd.
Enkele drempels
Bovendien zullen er nog enkele drempels moeten worden weggenomen. Er zijn namelijk nog geen regels voor de bepaling van de marktwaarde van gemeentelijk vastgoed. En gemeenten zijn, anders dan bijvoorbeeld woningcorporaties, niet verplicht die te laten bepalen. Ook mogen gemeenten niet naar eigen inzicht hun stroppenpot inrichten. Maar juist het daarin meetellen van het vastgoed zal bijdragen aan de professionalisering van het vastgoedbeheer bij gemeenten en het uniform maken van de gemeentelijke verslaglegging, concluderen de auteurs.
Over de auteurs
Paul Mooij volgde de Master of Real Estate-opleiding aan de ASRE en is senior projectmanager bij adviesbureau abcnova, Wim van der Post is programmamanager van de MRE-opleiding, docent en onderzoeker aan de ASRE en Martijn Dröes is docent aan de ASRE en universitair docent aan de UvA.
Het artikel in ESB is gebaseerd op de afstudeerscriptie ‘De maatschappelijke waarde van marktwaarde: een onderzoek naar sturing op de waarde van gemeentelijk vastgoed‘, geschreven in het kader van de Masteropleiding Real Estate, jaargang 2016-2018, aan de Amsterdam School of Real Estate. Met deze scriptie won Paul Mooij in 2018 de MRE-scriptieprijs.