Professor dr. Edwin Buitelaar is één van de docenten van de nieuwe ASRE-opleiding Werking van de Woningmarkt. Hij ziet lokale bestuurders zich in bochten wringen in een poging wonen betaalbaar te houden. “Dat is pleisters plakken. De problemen zijn structureler van aard.”
Wat maakt de woningmarkt op dit moment actueel?
Mijn focus ligt bij de geografie van het wonen, de ruimtelijke verschillen. Interessant zijn de grote regionale verschillen, bijvoorbeeld in toegankelijkheid en betaalbaarheid. In stedelijke regio’s zijn de huizenprijzen gestegen en is de huursector ontoegankelijk, waardoor grote groepen tussen wal en schip raken.
In andere delen van Nederland is de woningmarkt juist heel ontspannen, bijvoorbeeld in Delfzijl, delen van Friesland, Groningen, Oost-Nederland, Kerkrade en Heerlen in de
oostelijke mijnstreek. Er is daar weinig economische activiteit waardoor jonge, hoogopgeleide mensen wegtrekken. In Amerika is dit soort ontwikkelingen nog ingrijpender. Nederland is redelijk egalitair, onder andere door het Gemeentefonds.
Vergelijkbare verschillen zie je ook binnen regio’s en steden. Bepaalde wijken veranderen van kleur – dan bedoel ik niet in etnische achtergrond, maar in inkomen. Dat zag je in Amsterdam bijvoorbeeld in de Pijp, de Baarsjes en op dit moment in Nieuw-West. De overloop vanuit het centrum verplaatst zich naar buiten, nu naar Zuidoost.
Wat is er nieuw en anders door corona?
Crisissituaties zijn goede momenten voor bezinning. In Amsterdam kan dat nu bijvoorbeeld voor toerisme. Wat wil je straks weer zijn? Het biedt zeker kansen, maar je kunt geen stad van je dromen creëren. De recessie zal stevig zijn en kan ook repercussies hebben voor de woningmarkt. Maar de druk op de woningmarkt is zo groot, er moet heel wat gebeuren voordat de prijzen in Amsterdam gaan dalen. Bijvoorbeeld wanneer mensen hun pied-à-terres afstoten.
Corona is op een zeker moment voorbij en dan gaan we weer gewoon reizen, is mijn overtuiging. Wellicht wat minder naar kantoor, maar nu lopen mensen tegen de grenzen van de technologie aan en hunkeren naar fysiek contact.
De mens is sterk geneigd om te denken dat alles anders wordt, op basis van veranderingen in de laatste drie weken of maanden. Maar mensen zijn gewoontedieren. Uit dagbestedingsonderzoek blijkt een enorme continuïteit, mensen hebben behoefte aan routines. Je moet het per onderwerp bekijken: het zal wat langer duren voor het vliegverkeer weer normaal is. Maar die vermeende trek van de stad naar het platteland? Ik moet dat nog zien. Mensen wonen niet alleen in de stad om te besparen op woon-werkverkeer, ook voor de voorzieningen en het ontmoeten van gelijkgestemden. Daarbij, hoe meer je clustert, hoe groter de kans dat je een levenspartner vindt.
Is niet iedereen expert, want heeft een huis?
In zekere zin wel. Maar die kennis is meer lokaal, zogenoemde tacit knowledge. Je hebt als woningeigenaar minder kennis van de algemene systemen achter de woningmarkt, zoals de invloed van hypotheekrenteaftrek. Demografie is ook een drijvende kracht: mensen die naar de stad toetrekken, zowel internationaal als vanuit andere delen van Nederland. Hypotheekrenteaftrek werkt prijsopdrijvend, evenals de lage rente. Een lange periode met beperkte nieuwbouw heeft hetzelfde effect.
In de huurmarkt heb je vergelijkbare systemen. Doordat in de sociale en koopwoningmarkt minder mensen terecht kunnen, is een steeds grotere groep aangewezen op vrijesectorhuur. De prijsstijging in dat segment lijkt wat terug te lopen. Bizarre huurprijzen zien we minder langskomen. Het is een ingewikkeld samenspel van factoren.
Wat zijn wijdverbreide misverstanden rond de woningmarkt?
Gemeenten proberen beschikbaarheid en betaalbaarheid te borgen via lokaal beleid. Zo’n 40-40-20-maatregel, dat is pleisters plakken. In de Merwedekanaalzone in Utrecht zijn net de eerste prijzen van woningen bekend gemaakt. Iedereen roept nu ach en wee: ‘Wat zijn die woningen duur’. Maar nieuwbouwkoopwoningen volgen de vierkantemeterprijzen van de bestaande voorraad. Dat kun je wel kunstmatig omlaag brengen, maar dat steekt de eerste koper het verschil bij verkoop in zijn zak.
Waar liggen de grote kansen op de woningmarkt?
De energietransitie biedt kansen om woningen die wat slechter zijn of wijken die wat eenvormig zijn, een nieuw aanzien te geven. Vaak moet er bij woningen een nieuw gevel worden voorgezet. Dat biedt mogelijkheden voor een grotere diversiteit.
Corona biedt steden ook een kans. Er gaan winkelpanden leegkomen. Dat biedt een kans voor substantiële huurverlaging. Dat biedt weer kansen voor bedrijvigheid, lagere startinvesteringen, het kan creativiteit terugbrengen in de stad. Steden hebben goedkoop vastgoed nodig om de creatieve klasse onder te brengen. Innovatiemilieus, broedplaatsen – je kunt er niet genoeg hebben. Zonder die gebieden heb je geen plek voor mensen met ideeën zonder startkapitaal. Een goede stad is altijd in beweging: de enige constante is dynamiek.
De opleiding Werking van de Woningmarkt biedt professionals bij gemeenten, financiers, beleggers, woningcorporaties, adviseurs en makelaars zicht op hoe onderdelen van de woningmarkt elkaar beïnvloeden. Daarmee zijn zij in staat een eigen strategie op de woningmarkt te formuleren.