In haar schaarse tijd tussen twee banen in bezocht Annelou de Groot de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) voor een minicollege over de sterke groei van flexkantoren. Als flexkantooroperator slaagt haar – inmiddels vorige – werkgever IWG erin de omzet per vierkante meter te verdrievoudigen. “We hebben in totaal 150 verschillende inkomstenbronnen gedefinieerd.”
Annelou de Groot sprak bij de diploma-uitreiking voor deelvakken van de Master of Science in Real Estate-opleiding op 26 mei 2023 bij de Amsterdam School of Real Estate. Het was enkele dagen nadat ze afscheid nam bij flexkantooroperator IWG (Regus, Spaces, The Office Operators en nog enkele labels) en vlak voor haar aantreden als ceo Nederland bij de internationale vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.
In de jaren dat ze voor IWG werkte, huurde ze een groot aantal kantoorpanden om er nieuwe vestigingen voor de verschillende labels flexkantoren te openen. In totaal zijn dat er tegen het einde van dit jaar zo’n vierduizend. Alle contracten zijn op basis van managementovereenkomsten. “We huren bijvoorbeeld in Tiel een pand voor 150 euro per meter per jaar en beloven de verhuurder dat dit kan oplopen tot 180 euro.” De omzet die de flexkantooroperator per vierkante meter incasseert kan wel 450 euro per meter bedragen. “Denk aan catering, ICT-, telefoon-, post- en koeriersdiensten, brochures drukken en inbinden – alle dienstverlening die je in een kantoor nodig hebt. We hebben in totaal 150 verschillende inkomstenbronnen gedefinieerd.”
Voorafgaand aan de coronapandemie was er al een transitie rond het kantoor merkbaar, die zich na de pandemie versneld heeft doorgezet. Veel kantoorwerkers en hun werkgevers hebben het gemak ontdekt van een flexibel kantoor, niet al te ver van huis. Daardoor ontstaat vraag naar flexibele kantoren op perifere locaties, zoals Tiel. Voor de dienstverlening in het kantoor maakt ook de operator kosten, maar gemiddeld blijft er een marge over van 25 tot 30 procent, vertelt De Groot.
300.000 rondleidingen per jaar
Een minder sterk punt in de IWG-organisatie is marketing. “Daarin zijn we eigenlijk niet zo goed”, constateert De Groot. “Maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door sales, waarin we supersterk zijn. We doen jaarlijks ruim 300.000 tours door onze vestigingen met klanten, van wie velen daarna tekenen. Vervolgens worden de mensen in de centers beloond voor de extra omzet die ze op diensten voor een klant boeken. Dat loopt supergoed.”
Een ander sterk punt van IWG is het platform dat de onderneming heeft opgezet. “Elke rekening die IWG verstuurt komt uit Manilla. Elk telefoontje naar IWG komt binnen in Barcelona, ook als je denkt dat je naar Tiel belt. Door dit alles te centraliseren blijven de kosten laag en is de organisatie schaalbaar. “Er zijn nu nog veel kleine operators, met één tot 25 vestigingen. Worden ze groter, dan worden ze opgeslokt door de écht grote spelers.” En daarvan zijn er niet zo veel.
Flexwerken in de supermarkt
Flexkantoorplekken duiken op steeds meer locaties op. Zo haalde IWG de internationale pers in mei 2022 met een deal met de Britse supermarktketen Tesco, waar het de ruimte die vrijkwam door het stoppen van de verkoop van muziek, films en elektronica vult met bureaus en kleine kantoorruimten. De Groot sloot een jaar eerder al een deal met de EHM Apollo & Leonardo Hotels voor werkplekken op hotelvloeren. “Het grote voordeel van iemand met een hotel: hij kent het verschijnsel managementovereenkomst al. Verder was het een kwestie van bedden eruit, bureaus erin.”
Wie?
Annelou de Groot werd onlangs aangesteld als ceo Nederland bij de internationale vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. De afgelopen zes jaar werkte ze bij de internationale flexkantooroperator IWG, na een korte periode bij het family office GEVA Vastgoed. Daarvoor was ze landenmanager bij winkelbelegger Vastned en directeur van makelaarsorganisatie Dynamis.
Bekijk hier de presentatie van Annelou de Groot (pdf).