Om ambitieuze assetmanagers bij woningcorporaties te helpen bij de volgende stap in hun carrière start de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) de opleiding ‘Strategische Exploitatie van Woningen’. Om meerdere maatschappelijke doelstellingen te behalen is een strategische sturing in de woningexploitatie nodig, in plaats van alleen sturen op de omvang en de samenstelling van de portefeuille.
Woningcorporaties krijgen steeds meer taken op hun bordje. Niet alleen beschikbaarheid en duurzaamheid van sociale woningen staan bovenaan de prioriteitenlijst, ook betaalbaarheid, leefbaarheid en weerbaarheid van buurten hebben de hoogste urgentie. Waar begin je als corporatiemedewerker met het realiseren van deze uiteenlopende doelen, die elkaar soms in de weg zitten?
Dat is de spagaat waarmee ambitieuze corporatiemedewerkers worstelen. Een rondgang langs twintig bestuurders van grote en kleinere corporaties leerde adviseur Duco Bodewes dat er bij vooruitstrevende corporaties behoefte is aan meer kennis bij assetmanagers, die hen helpt ook door exploitatiesturing maatschappelijke doelen te realiseren. Dat was voor de ASRE aanleiding met Bodewes de opleiding ‘Strategische Exploitatie van Woningen’ te ontwikkelen.
Een oproep eind 2022 leverde in vijf weken tijd een groep van 25 studenten op voor een eerste pilot. “Het was direct duidelijk dat op veel plekken de exploitatie van het corporatiebezit gericht is op slechts één, misschien twee van de maatschappelijke doelen die de corporatie beoogt”, zegt Bodewes. Bij veel corporaties ziet hij pogingen om meer te bereiken. “Maar dat blijft meestal hangen in vingeroefeningen.”
Tien uitgewerkte ideeën woningexploitatie
In de pilot kregen studenten geen panklare strategieën aangeboden, maar formuleerden groepjes van vijf studenten samen oplossingen voor de toekomst. Elke groep kwam met vijf ideeën, waarvan de twee beste tijdens de opleiding werden uitgewerkt. “Dat leverde tien compleet uitgewerkte ideeën op”, zegt Bodewes. “De opleiding heeft daardoor gewerkt als aanjager van nieuwe ideeën voor sturing in de exploitatie.”
Bodewes constateert dat assetmanagers van corporaties zich vooral concentreren op investeringen. “Maar als je in een probleemwijk de helft van de woningen vernieuwt, heb je dan de onderliggende problemen in die wijk opgelost?” Volgens Bodewes wordt er nu nog te veel gekeken naar klanttevredenheid – “Hoe snel heb je die lekkende kraan gerepareerd?” – maar te weinig naar de mate waarin een huurder zich thuis voelt in zijn buurt. “Je moet niet alleen processen klantvriendelijker maken, je moet je klanten gelukkiger en sterker maken in het huis en in de buurt waar ze wonen. Assetmanagers kunnen daar een grote bijdrage aan leveren.”
Bestaande assets verbeteren
Als adviseur werpt hij bij veel corporaties een blik in de keuken. “Een corporatie met zeg 10.000 woningen beheert vaak al meer dan honderd complexen. Elk complex wordt jaarlijks in een complexsessie besproken, meestal in een paar minuten. Als er dan een complex kan worden overgeslagen omdat er geen problemen spelen, is iedereen blij. Dan is er meer tijd voor de investeringsopgaven, oftewel sloop-nieuwbouw. In het bedrijfsleven wordt vooral gekeken naar de prestaties van bestaande assets. Hoe kun je die verder verbeteren en behouden voor de lange termijn? Daar ligt de nadruk op.”
Wijken met veel corporatiebezit zijn de afgelopen jaren in kwaliteit achteruitgegaan, ziet hij. “Die kwetsbare wijken tellen veel laagopgeleiden, werkloosheid, gezondheidsproblemen, ondermijning. Daar moet je iets anders verzinnen dan nóg een woning toewijzen aan iemand met een rugzakje. Hoe krijg je het rapportcijfer voor zo’n buurt omhoog vanuit het assetmanagement?”
Ruimte voor woningexploitatie
Teun van Kuijk nam als assetmanager destijds in dienst van Woonbedrijf in Eindhoven deel aan de pilot van de opleiding. “Als assetmanager leef je permanent in het moment, weegt scenario’s tegen elkaar af en bent altijd druk met initiatieven voor nieuwbouw en renovaties. Je pakt eigenlijk nooit ruimte eens na te denken over grip op de exploitatie.”
Voor Van Kuijk was de opleiding een zoektocht. “Voor assetmanagement heb je theoretische modellen, hier ontbreekt nog zoiets als een gouden formule. Bij het Woonbedrijf werd binnen de directie gediscussieerd over de IRR – de internal rate of return. Bij de 8.500 woningen die ik er beheerde, dacht ik daar nooit over na. Volgens mij kan een corporatie zich beter concentreren op het bestaande bezit, niet op de nieuwe woningen die zij wil opleveren. Die vormen vaak minder dan één procent van het totaal.”
Door de opleiding is hij binnen zijn werk als assetmanager meer contact gaan zoeken met collega’s in andere disciplines binnen het bedrijf. “Even weg achter het spreadsheet om met vertegenwoordigers van alle silo’s bij elkaar te zitten en maatregelen te verzinnen die wij kunnen treffen om iets in onze buurten op gang te brengen.”
Meer weten?
De opleiding ‘Strategische Exploitatie van Woningen‘ heeft een brede en bedrijfskundige invalshoek. Deelnemers zijn na afloop in staat om vanuit hun eigen specialisme effectief te participeren in een (gebiedsgerichte) integrale aanpak van de exploitatie van het vastgoedbezit. Ga naar de opleidingspagina voor de startdata en meer informatie..