Het Amsterdamse Bajeskwartier was onderwerp van een gastcollege door vastgoedontwikkelaar Heino Vink, waarvan hij in opdracht van ontwikkelaar AM de projectdirectie voert. In de collegezaal van de Amsterdam School of Real Estate luisterde een groep van een kleine dertig alumni van de masteropleiding Real Estate Studies in Groningen geboeid naar zijn verhaal.
Een mijlpaal in deze gebiedsontwikkeling is de recente oplevering aan kopers van 135 appartementen van 34 tot 48 vierkante meter in The Jay, vertelt Vink. Het ontwerp van deze toren is gebaseerd op de voormalige gevangenis Bijlmerbajes die op deze locatie stond. Aanvankelijk waren deze woningen bestemd voor verhuur in het middeldure segment. Het ontwikkelconsortium was met een institutionele koper in gesprek voor een brutoaanvangsrendement (BAR) net boven drie procent, goed voor zo’n 33 keer de huuropbrengst.
“Maar de nieuwe regels voor middenhuur gooiden roet in het eten en we besloten er koopappartementen van te maken”, zegt Vink. De eerste tien appartementen waren juist verkocht toen de rente snel begon te stijgen, waardoor de vraag inzakte. Opnieuw gooide de ontwikkelaar de strategie om en knoopte gesprekken aan met institutionele partijen over de aankoop als huurappartementen, zodat het risico van onverkochte woningen kon worden afgedekt.
Dat uiteindelijk toch eigenaarbewoners de sleutels van de appartementen in ontvangst namen, kwam door een clausule in de koopovereenkomst met de belegger. Als de voorverkoop aan particulieren toch nog boven een zeker aantal zou uitstijgen, was de koop van de baan. “Het wisselen van verhuur, naar koop, naar verhuur en uiteindelijk toch koop, kon alleen doordat de woningen op eigen grond staan. Op erfpacht was deze flexibiliteit er niet geweest”, zegt Vink.
Internationale kopers
De eigenaren van een woning in The Jay zijn tevreden met hun aankoop. De woningen van gemiddeld veertig vierkante meter gingen weg voor zo’n 350.000 euro, inmiddels zou dat zeker 50.000 euro meer zijn geweest. Onder hen bevinden zich veel internationale kopers, ouders die voor hun kinderen kopen en – tot verrassing van Vink – ook een enkele particuliere belegger. Door de aanpassingen die op het laatste moment werden aangebracht in de Wet betaalbare huur vallen de appartementen in The Jay weer net in de vrije sector.
De prijsstijging van de woningen strookt volledig met de theorie over market tightness, constateert ASRE-directeur prof. dr. Arno van der Vlist. Volgens die theorie neemt de prijs per eenheid toe naarmate er meer eenheden in een gebiedsontwikkeling worden opgeleverd. “Logisch, want terwijl de eerste bewoners iets opgeleverd krijgen op een bouwterrein, komen de laatste bewoners in een gebied dat volledig functioneert en af is.”
Sociale huurwoningen
Inmiddels zijn er in het project 450 woningen verkocht van de 1350 die er op het terrein worden ontwikkeld. Daarvan neemt woningcorporatie De Alliantie er 600 af om die als sociale huurwoningen te verhuren. De gemiddelde prijs per vierkante meter loopt steeds verder op, bevestigt Vink. “Niemand heeft het durven voorspellen toen het tegenzat, maar nu de eerste mensen er wonen, gaat de prijs per vierkante meter door de 10.000 euro heen.”
Bijlmerbajes wordt Bajeskwartier
Vastgoedontwikkelaar Heino Vink – die van 2004 tot 2006 de MRE-opleiding aan de ASRE deed – werd door opdrachtgever AM gevraagd om de herontwikkeling van de Bijlmerbajes tot Bajeskwartier te begeleiden. De onderneming vroeg hem om zijn ervaring met een private equity-partij bij zijn vroegere werkgever Multi Corporation. De betrokkenheid van investeerders als AT Capital uit Singapore en Schroders uit Londen vraagt om een andere aansturing dan gebruikelijk.
“Sinds mijn ervaring met Blackstone na de vijandige overname van Multi ben ik vertrouwd geraakt met de taal van private equity”, verklaart Vink het verzoek. Bij het project zijn naast de medewerkers van AM drie krachten van Vinks onderneming Everglow betrokken. Vink maakt deel uit van de tweehoofdige projectdirectie. Hij houdt zich onder andere bezig met de ontwikkeling van het commerciële programma in het voormalige hoofdgebouw en de Groene Toren, één van de oude gevangenistorens.
Twintig minuten fietsen van de Dam
Bajeskwartier is de nieuwe naam voor de voormalige gevangenis Bijlmerbajes. Die naam moet zo snel mogelijk worden vergeten, legt Vink zijn gehoor van vastgoedprofessionals uit. “Het Bajeskwartier ligt namelijk helemaal niet in de Bijlmer, maar naast de Amstel op tien minuten lopen van de populaire Rivierenbuurt en twintig minuten fietsen van de Dam. Anders dan voorheen kunnen bewoners nu wel gemakkelijk ergens heen: met de auto direct de ringweg A10 op, of met het openbaar vervoer bij het naastgelegen metrostation Spaklerweg.”
De tender die de gemeente Amsterdam uitschreef werd door het consortium van investeerders gewonnen met het plan “A new model of City Living”. Het plan gooide hoge ogen met het voornemen auto’s onder de grond te laten verdwijnen en de oude materialen van de gevangenis tot voor 98 procent te recyclen. De oude celdeuren kregen een nieuw leven in de vorm van brugleuningen, het beton van gesloopte torens werd verwerkt in nieuw beton en gebruikt als verharding onder de wegen op het terrein.
Paar jaar praktijkervaring
ASRE-directeur Van der Vlist legde de Groningse alumni uit wat het Amsterdamse vastgoedinstituut voor hen kan betekenen. Met de uitgebreide basiskennis van de vastgoedsector van hun academische studie is vooral het specialistische deel van het opleidingsprogramma van de ASRE voor hen interessant. Zoals het segment Executive Education. “Maar kom, als jullie een paar jaar praktijkervaring hebben opgedaan, zeker terug naar de ASRE voor de MRE-opleiding die voor een groot deel is gericht op de ontwikkeling van leiderschapskwaliteiten.”
Meer weten?
Wil je meer weten over het opleidingsaanbod van de ASRE? Bekijk onze brochure, bekijk het opleidingsaanbod of boek een vrijblijvend gesprek met onze studieadviseur Lot Slatman.
Wie?
Heino Vink begon in 2018 Everglow Real Estate en werd door gebiedsontwikkelaar AM gevraagd de projectdirectie te voeren van de herontwikkeling van de Bijlmerbajes tot Bajeskwartier. Daarnaast is hij managing partner van SB Real Estate, een samenwerking van Everglow met HAL Investments. Deze onderneming koopt en herontwikkelt middelgrote winkelcentra en geeft deze een nieuwe toekomst. Daarvoor werkte hij bijna twintig jaar in verschillende functies (onder andere CEO en COO) bij retailontwikkelaar Multi Corporation. Vink studeerde civiele techniek in Delft, financieel management aan Nyenrode en volgde de Master of Real Estate (MRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Bekijk hier zijn presentatie (pdf).
Na het gastcollege werd er nagepraat bij een borrel.