Eind mei behaalde Andrea van Buren haar MSRE mastergraad. Maar niet alleen dat. Haar scriptie ‘Deflatie en vastgoed: Deflatie leidt tot een laag indirect rendement op vastgoed’ leverde haar ook de Amsterdam School of Real Estate Jaarprijs op. Deze excellente scriptie mag natuurlijk niet ontbreken op het Vastgoed Talent Seminar dat op vrijdag 23 september bij de ASRE plaatsvindt. We vroegen Andrea hoe ze op haar scriptieonderwerp is gekomen, wat we van haar onderzoek kunnen leren en wat ze gaat doen met haar gewonnen prijs. Wil je meer weten over haar scriptie of dat van 11 andere afgestudeerden?
Deflatie versus inflatie
Met deflatie als onderzoeksthema wilde Andrea een waardevolle en vernieuwende aanvulling geven op de hoeveelheid bestaande onderzoeken. Veelal gingen deze over inflatie en vastgoed. Over deflatie en vastgoed was beduidend minder onderzoek gedaan. Andrea, die bij MN werkt als Portfolio Manager Onroerend Goed Nederland, merkte dat er binnen het bedrijf behoefte was aan antwoord op de vraag wat de impact is van deflatie op vastgoedrendementen. Andrea legt uit “MN hanteert namelijk verschillende scenario’s met aannames voor mate van economische groei en inflatie. Bij elk scenario horen verwachte rendementen van verschillende asset classes. De ene asset class presteert volgens de theorie beter in een bepaald scenario dan de andere asset class. Zodoende kan dan ook per scenario, theoretisch bezien, een optimale portefeuille mix samengesteld worden. Eén van de scenario’s die MN hanteert is het deflatie scenario, met daarbij de vraag wat de impact is van deflatie op de asset class vastgoed.”
Japan
Deflatie is volgens Andrea een bijzonder actueel onderwerp en daarnaast ook een internationaal relevant onderwerp. “Deflatie was lange tijd iets unieks. Slechts één land in de wereld heeft langere perioden van deflatie gekend en dat is Japan. Sinds begin 2015 kent ook Europa korte perioden van deflatie. Met het uitbreken van de ‘global financial crisis’ kampt Europa met lage economische groei of zelfs krimp. Hierdoor is de gemiddelde inflatie sinds eind 2011 geleidelijk gedaald.” De sterk gedaalde olieprijs heeft volgens Andrea ook bijgedragen aan de lage inflatie. Door deze ontwikkelingen is deflatie dichter bij huis gekomen en wordt deflatie niet alleen meer met Japan geassocieerd. “De ECB probeert met behulp van monetaire verruiming de economische groei aan te jagen en de inflatie te stimuleren. De gedachte is dat de lage rente en de goedkope euro zorgen voor meer bestedingen en export, wat economische groei stimuleert. Of het beleid zal slagen en of inflatie daadwerkelijk wordt aangejaagd naar 2% moet nog blijken.”
Impact op het indirect rendement
Welke lering kan de vastgoedsector trekken uit de conclusies van haar onderzoek? Andrea legt uit dat zowel deflatie als een daling van het algemeen prijspeil impact hebben op het indirect rendement. “Indien Europa daadwerkelijk in een deflatoire omgeving terecht komt, dan zullen vastgoedrendementen hier een knauw van krijgen. Ook heeft deflatie effect op de huurprijsontwikkeling.” Ze voegt eraan toe dat uit de analyses wel blijkt dat de invloed op de huurprijsontwikkeling sterker wordt beïnvloed door verandering van de leegstand dan door de verandering van het prijspeil.
Huurprijsontwikkeling
We kunnen volgens Andrea leren van de situatie op de Japanse woningmarkt, waar veel nieuw aanbod werd toegevoegd aan de vastgoedvoorraad. Dit droeg negatief bij aan de huurprijsontwikkeling. Zeker in het licht van de huidige lage rente omgeving is het raadzaam om waakzaam te zijn met veel nieuwbouw. Andrea: “De lage rente mag dan aantrekkelijk zijn om te lenen, bij deflatie schuilt er een groot risico achter veel nieuwbouw in relatie tot de ontwikkeling van de huurprijzen. Omdat deflatie negatief is voor zowel het rendement als huurprijzen, kan het raadzaam zijn om terughoudend te zijn met beleggen in vastgoed in anticipatie op een deflatoire omgeving. In hoeverre het effect op vastgoedrendementen zich verhoudt tot het effect op het rendement van andere asset classes zou derhalve een interessant onderwerp kunnen zijn voor vervolgonderzoek.”
Nieuwe onderzoeksvragen
Met de kennis van haar scriptie wordt ook duidelijk waar nieuwe onderzoeksvragen ontstaan. Interessant om te onderzoeken is in haar ogen bijvoorbeeld het verschil in afwaardering van prime assets versus non prime assets in een deflatie scenario. Andrea: “Hierbij is het volgens Andrea aannemelijk dat in een deflatie scenario prime assets beter in staat zullen zijn hun waarde te behouden, dan wel minder afwaardering zullen doormaken, dan non prime assets.” Hoe verschillende vastgoed sectoren reageren op deflatie is volgens Andrea een ander potentieel onderwerp voor een vervolgstudie. Tot slot zou relevant vervolgonderzoek zich kunnen richten op de vraag wat de effecten zijn van QE op vastgoedrendementen in verschillende markten en sectoren.
Reis naar Japan
Andrea was blij verrast toen ze hoorde dat haar scriptie was uitgeroepen tot de beste van het studiejaar 2015/2016. Geheel in lijn met haar scriptie onderwerp gaat ze dit najaar op studiereis naar Japan. In Tokio heeft ze afspraken ingepland met diverse partijen, waaronder vastgoedbeleggers, strategen, makelaars, research instituten en banken, om te discussiëren over deflatie op de Japanse vastgoedmarkt en hoe zij dit ervaren en ervaren hebben. Andrea: “Omdat MN ook in vastgoed belegt bij externe managers in Japan, waren de connecties relatief eenvoudig te maken. Mijn scriptie heb ik in het Engels vertaald en naar deze partijen gestuurd ter voorbereiding op deze discussie. Mijn scriptie is met interesse ontvangen. Japan heb ik nog nooit bezocht. Ik ben erg benieuwd naar de uitkomsten van de discussies, daarnaast kijk ik natuurlijk ook erg uit naar Japan zelf!”
Vastgoed Talent Seminar 2016
Andrea van Buren is één van de twaalf sprekers tijdens het Vastgoed Talent Seminar. Het beloofd een inspirerende, dynamische middag te worden met een scala aan high lights uit vastgoedgerelateerde scriptie-onderzoeken. Welk onderwerp is voor jou actueel en relevant? Bekijk hier het programma.
Meld je hier aan voor het seminar.
Wilt u meer weten over de MSRE-opleiding die Andrea volgde? Ga naar www.msre.nl