Voor het verdere herstel van de woningmarkt is de ontwikkeling van het middensegment noodzakelijk
Het tempo van het herstel op de koopwoningmarkt is nog onduidelijk. In de koopsector wordt verder herstel geremd door het aantal huishoudens waarvan de koopwoning onder water staat; deze huishoudens zijn hierdoor minder geneigd te verhuizen. We zagen in 2014 wel een sterke toename van het aantal transacties, vooral omdat er weer uitzicht is op een, weliswaar gematigde, prijsstijging. De discussie rondom de ‘loan-to- value’ (LTV), waarbij gesproken wordt om de LTV verder te laten zakken naar 80%, bedreigt op termijn een verder herstel. Starters, die aangewezen zijn op de koopsector omdat er geen middensegment is en niet in aanmerking komen voor de sociale huursector, worden in hoge mate belemmerd als ze 25% van de marktwaarde van de woning eerst moeten sparen.
Ook de huurwoningmarkt heeft te lijden gehad van de crisis. Mede door de dalende koopprijzen en de stijgende huren is ook hier het tij gekeerd. Buitenlandse en Nederlandse beleggers tonen meer belangstelling nu het directe rendement aanmerkelijk hoger is dan op staatsobligaties. De druk op de huurwoningmarkt blijft groot. De nieuwbouwproductie is laag, terwijl het aantal huishoudens in Nederland verder groeit.
Een belangrijke voorwaarde voor de hervorming van de woningmarkt is de ontwikkeling van het middensegment. Het middensegment heeft momenteel een beperkte omvang, waardoor starters minder keuze hebben en de doorstroming wordt belemmerd. Het zou moeten uitgroeien tot een substantiële omvang van minimaal 10% à 15% van de totale woningmarkt. Hier ligt ook een rol voor corporaties om een deel van hun bezit naar het middensegment over te zetten. Als er een substantieel middensegment is, kunnen huishoudens daar terecht, waardoor de verdringing die nu op de sociale huurwoningmarkt plaatsvindt minder wordt. De ontwikkeling van het middensegment kan gestimuleerd worden door de liberalisatiegrens te verlagen. Verlaging van deze grens draagt bij aan de betaalbaarheid van de woningen voor de huishoudens, die vanwege hun inkomen niet meer in een sociale huurwoningen terecht kunnen.
Prof. dr. Johan Conijn
Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate/Universiteit van Amsterdam en directeur bij Ortec Finance. Conijn doceert in de opleiding Woningmarkt, die aangeboden wordt door de Amsterdam School of Real Estate. De eerst volgende editie van deze opleiding start op 20 mei 2015.