“Handel heeft pas zin als er een verschil is tussen waarde en prijs”
Econoom dr. Jan Vis neemt na een kwart eeuw afscheid als docent aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Als aanhanger van de Oostenrijkse School heeft hij een groot aantal vastgoedprofessionals rijp gemaakt voor een bredere kijk op de waarde van vastgoed.
Jan Vis woont in de Krimpenerwaard in een historische boerderij aan een smalle weg met aan beide zijden water. Hij en zijn vrouw hebben er ruim tachtig kippen en enkele katten. Op de klassieke tafel in het voorhuis ligt het FD. Boodschappen doen ze in de dichtstbijzijnde grote plaats: Bergambacht, met iets meer dan vijfduizend inwoners. Vis wordt volgende week 77. Als hij lang moet staan, zoals tijdens colleges, krijgt hij last. “De studenten hebben niet geklaagd, maar je moet ze voor zijn.” Hij verlaat de ASRE met spijt in het hart. “Het is een leuke club.”
Zo’n 25 jaar geleden kwam hij bij toeval bij de ASRE terecht, toen nog gevestigd aan de Wibautstraat en bekend onder de naam SVB. Hij was gastspreker bij een vastgoedbijeenkomst op Nyenrode, waar hij werd aangesproken door vastgoedprof Pé Kohnstamm. Of hij ook iets wilde doen voor een postdoctorale opleiding voor vastgoedprofessionals. “Ik ben geen vastgoeddeskundige. Toch heeft het best goed uitgepakt.”
Intellectuele tegenhanger
Vis ziet zich als de intellectuele tegenhanger van vastgoedhoogleraar Peter van Gool, met wie hij lange tijd aan de ASRE doceerde. “Van Gool kan best aardig debatteren. In zijn colleges staat de neoklassieke leer centraal. Ik ben aanhanger van het subjectivisme, de zogeheten Oostenrijkse School. Daarover konden we elkaar in dubbelcolleges mooi in de haren vliegen. Het bleef altijd bij een ideeënstrijd, alleen woorden.”
Zijn vakgebied is het waarderen van ondernemingen. Vis was ooit financieel directeur bij een grote Braziliaanse onderneming, die regelmatig dochterbedrijven kocht en verkocht. “Bij elke transactie was er sprake van een specifiek motief dat meespeelde in de waarde van het dochterbedrijf.” Prijzen zeiden hem nooit zoveel, volgens Vis moet je vooral kijken naar het onderliggende motief voor de transactie. “Alles draait om het menselijk handelen.”
Prijzen zeggen niets
De vastgoedsector is volgens Vis nogal objectgericht. “Bij elk object denk ik: wat kan het voor mij betekenen, welke waarde heeft het voor mij? Een historische prijs zegt mij niets. En al helemaal niets over de toekomst. Misschien betrof het wel een gedwongen verkoop. En hoe wordt er betaald? In cash of in aandelen? Contant of gespreid? Dat scheelt nogal, maar aan de gerapporteerde prijs is dat niet te zien.”
De methodologie van de Oostenrijkse School die Vis aanhangt is eenvoudig: kijk niet naar wat mensen zeggen, kijk naar hun gedrag. Zo kom je tot een revealed preference. Bepalend zijn de innerlijke motieven voor het handelen van de mens. Tijdens zijn studie economie kreeg hij daar nauwelijks iets over te horen. “De mathematische economie met rekenmodellen was in opkomst. Die heeft ons uiteindelijk niet zoveel gebracht. Rekenen aan een model brengt je niet dichter bij de werkelijkheid. Op modellen kun je geen beleid op baseren.”
Economie van gezond verstand
Het begon voor hem allemaal met het boek ‘Human Action’ van Ludwig von Mises. “Het was het eerste economieboek waarvan ik de strekking herkende in de wereld om mij heen. Het is de economie van het gezonde verstand.” Door de schrijfstijl is het geen eenvoudig boek. Von Mises schreef het tijdens de Tweede Wereldoorlog in de VS in het Engels na zijn vlucht voor de nazi’s, maar op z’n Duits: vol zogeheten Schachtelsätze. Het boek is in 2015 in Nederlandse vertaling verschenen, met een blurp van Vis op de achterzijde.
De waarde van een onderneming berust volgens de Oostenrijkers volledig op de opbrengsten van producten en diensten. Zo kun je ook naar bedrijfsmatig vastgoed kijken: als productiemiddel. Bepalend is dan de opbrengst van goederen en diensten die er ontstaan. “Tegenwoordig is de belangrijkste functie van een kantoor die van vergaderruimte: werken doe je immers bij de klant en denken en schrijven doe je thuis.”
Vastgoed economisch waarderen
Eén MRE-student is hem in het bijzonder bijgebleven, Susanne Overes (jaargang 2014-2016), werkzaam bij de Belastingdienst. Zij wijdde haar scriptie aan het economisch waarderen van vastgoed en won daarmee de MRE-scriptieprijs 2016. De scriptie behandelde het verschil tussen de begrippen ‘waarde’ en ‘prijs’, die in de huidige taxatiepraktijk nog steeds aan elkaar gelijk worden gesteld. “Maar waarom zou je dan vastgoed verhandelen?”, vraagt Vis zich af. “Als je 100 betaalt voor iets wat 100 waard is, kun je het voor maximaal 100 doorverkopen, toch? Handel heeft alleen zin als er een verschil is tussen waarde en prijs.”
Bij de jongere generaties studenten ziet hij dat de ideeën van de Oostenrijkse School wat vaker aanslaan. “Zij blijken wat bevattelijker.” Tegelijk ziet hij meer druk op ondernemingen door allerhande regelgeving. Dat beperkt mensen in het zelfstandig nadenken over de belangrijke dingen, vindt Vis. “Het leidt tot afvinkgedrag, zich indekken. Zelfstandig denken is geen basisvaardigheid meer.”
Open tweezitter
Ook na zijn pensionering blijft hij actief in het verspreiden van het gedachtengoed van de Oostenrijkse School. Hij is actief binnen het Nederlandse Von Mises Instituut dat regelmatig bijeenkomsten houdt en elk jaar een summer school organiseert. En op mooie lentedagen trekt hij erop uit in zijn open tweezitter van het Britse automerk Morgan.
Meer weten over het opleidingsaanbod van de ASRE? Bekijk onze brochure, bekijk het opleidingsaanbod of boek een vrijblijvend gesprek met onze studieadviseur Lot Slatman.