WOZ-waarde als grondslag voor de verhuurderheffing heeft beperkingen omdat daarmee geen rekening wordt gehouden met de financiële draagkracht van de corporatie.
Alternatieve grondslagen op basis van kengetallen die een relatie hebben met de draagkracht van de corporatie kunnen worden geformuleerd; een punt van aandacht is wel of, en zo ja in welke mate, er ongewenste gedragseffecten gaan ontstaan.
Verschillen tussen alternatieve heffingsgrondslagen en de WOZ-waarde leidt tot veranderende verdeling in de omvang van de heffing van honderden miljoenen euro’s per jaar.
Heffingsgrondslagen hebben niet alleen effect op regionale (her)verdeling van de verhuurderheffing, maar ook op de verdeling naar type corporatie.
De op stapel staande verhuurderheffing heeft veel discussie losgemaakt. De keuze voor de WOZ-waarde als heffingsgrondslag voor de verdeling van de lasten heeft vergaande beperkingen. De WOZ-waarde geeft immers maar in beperkte mate inzicht in de mogelijkheden van een corporatie om de verhuurderheffing op te brengen. Alternatieve grondslagen kunnen hierbij een uitkomst bieden. De verhuurderheffing kan worden verdeeld aan de hand van kengetallen van de financiële situatie van de corporatie. Consequentie van dergelijke heffingsgrondslagen is dat hier gedragsprikkels vanuit kunnen gaan. Indien de heffing bijvoorbeeld verdeeld wordt op basis van het eigen vermogen kan een corporatie geprikkeld worden om het eigen vermogen neerwaarts aan te passen.
De uitwerking van de gedragsprikkels op de financiële situatie van corporaties, de woningmarkt en de verhuurderheffing wordt in dit onderzoek niet uitgebreid behandeld. In dit onderzoek wordt met name gekeken hoe alternatieve heffingsgrondslagen leiden tot een andere verdeling van de verhuurderheffing over de corporaties. Specifiek kijken we naar de mate waarin corporaties in de grote gemeenten worden beïnvloed door de heffing, verbijzonderd naar verschillende alternatieve heffingsgrondslagen.
De berekeningen, op basis van het databestand van Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, tonen aan dat een verdeling van de verhuurderheffing op basis van de WOZ-waarde leidt tot een relatief groot aandeel dat ten laste gelegd wordt aan corporaties in gebieden met relatief hoge koopprijzen. De resultaten impliceren verder dat op basis van de financiële situatie van deze corporaties er geen enkele aanleiding is om de verdeling op deze heffingsgrondslag te bepalen. Noch het eigen vermogen, noch de rentedekkingsgraad en noch de huurpotentie geven aanleiding tot een verdeling van de verhuurderheffing zoals deze plaats heeft op basis van de WOZ-waarde.
Welke heffingsgrondslag gehanteerd wordt voor de verdeling van de verhuurderheffing is uiteindelijk een politieke afweging. De afweging kan echter wel onderbouwd worden met financiële overwegingen. De resultaten van dit onderzoek geven aanleiding om in ieder geval de huidige heffingsgrondslag, de WOZ-waarde van het bezit, te heroverwegen als basis voor de verdeling van de verhuurderheffing.
Klik hier als u geïnteresseerd bent in het gehele research paper van Frans Schilder en Johan Conijn.