Sustainable investments zijn iets anders dan ESG in het kwadraat. Daarover zijn de docenten in het ASRE-docentendebat op de tweede dag van Provada het snel eens. De vastgoedportefeuille vergroenen door grijs vastgoed de deur uit te doen? “Daar schiet de planeet niets mee op.”
Tijdens het debat werd ingezoomd op het verschil tussen ESG (Environment, Social, Governance) en sustainable investments. Volgens research fellow Hans op ‘t Veld van de ASRE liggen die twee begrippen niet in elkaars verlengde, zoals veel vastgoedprofessionals denken. “ESG is meer gericht op risicomanagement, waarbij wordt gekeken naar alle risico’s met financiële impact van buitenaf op de belegging inwerken. Bij sustainable investments kijk je juist welke impact je vastgoedportefeuille op de buitenwereld heeft.”
Directeur Vastgoed Boris van der Gijp van Achmea Real Estate doet het onderscheid af als semantiek. “Voor het pensioenfonds van de boeren beleggen we in vastgoed met biobased materialen, dat vinden zij belangrijk. Het PME pensioenfonds wil juist beleggen in houtbouw. We maken afspraken met onze investeerders en leggen aan de hand van harde criteria verantwoording af over ons beleid.”
“Maar waar sta je dan zelf als organisatie voor?”, wil Op ‘t Veld weten. “ESG is de ruggengraat van onze positionering, daarin willen we excelleren”, pareert Van der Gijp. “Met de ‘E’ zijn we aardig op weg met een CO2-reductie van veertig procent. We investeren volop in de S en hebben het afgelopen jaar een Social Impact Monitor ontwikkeld waarmee we onze portefeuille monitoren en verbeteren.”
Stelling 1: Vastgoed biedt enorme kansen voor impactbeleggen
De stelling ligt zo voor de hand dat gespreksleider Johannes van Bentum van de ASRE na een korte peiling onder het publiek direct door wil naar de tweede stelling. Maar het panel sputtert tegen. “Het ligt voor de hand, we moeten verduurzamen”, stelt Van der Gijp. “Tegelijk is het lastig om daar een businesscase voor te maken. Er ligt een grote uitdaging, die ik persoonlijk ook als enorme kans zie.”
Op ‘t Veld bevestigt dat impactbeleggen om meer draait dan alleen het milieu. “Verduurzamen moet, maar het gaat ook over het aanbod van passend vastgoed en betaalbaarheid.” Van Veen ziet het ook in zijn praktijk dat na de aanvankelijke groei in milieuinvesteringen nu ook aandacht is voor impact op sociale aspecten. “Beleggers maken steeds gerichtere keuzes.”
Stelling 2: Vastgoedpartijen hebben onvoldoende kennis over wat duurzaam beleggen betekent zoals beoogd door beleidsmakers
Volgens Op ‘t Veld is de sector volledig overvallen door het tempo waarmee steeds weer nieuwere regelgeving over elkaar heen buitelt. “We hebben de SFDR, de EU-taxonomie voor milieu, er komt mogelijk nog een sociale taxonomie. Als pensioenfondsen hebben we het IMVB-convenant getekend. Net als we denken het te begrijpen, wordt er een nieuwe laag regels over de oude heen gelegd.”
“Als iemand mij de Europese taxonomie helder kan uitleggen, dan ben ik daarmee enorm geholpen. Ik ben het met deze stelling eens en zie ons gebrek aan kennis ook als voordeel. Als we zouden overzien wat er nog allemaal moet gebeuren, zouden we in paniek raken”, denkt Van der Gijp. Zijn onderneming ARE is met een CO2-reductie van veertig procent tot nu toe aardig op weg, vindt hij zelf. “We hebben heel wat woningen van energielabel D naar A gebracht. Maar op weg naar energieneutraliteit ben je daarmee pas op de helft.”
Van Veen ziet dat de EU-regels wel effectief zijn gebleken. “Een doel was om kapitaalstromen naar sustainable investments op gang te brengen, dat is gelukt. Bovendien werd beoogd het perspectief bij beleggers te verleggen van de korte naar de lange termijn.”
Stelling 3: door de wet- en regelgeving gaan beleggers grootschalig afscheid nemen van ‘grijs’ vastgoed
Van Veen ziet dat institutionele beleggers voor een fundamentele keuze staan. “Het is het dilemma van deze tijd. Sommige partijen kiezen voor het opschonen van de portefeuille door het afstoten van minder duurzaam vastgoed. Andere kiezen ervoor de transitie aan te jagen. De markt is nog volop in ontwikkeling.”
Dat is toch een schoonheidsfoutje in de Europese regelgeving, constateert Op ‘t Veld. “Die beloont namelijk het oppoetsen van portefeuilles door het inruilen van grijs vastgoed door groene objecten. Daarmee schuiven beleggers hun verantwoordelijkheid af. Ik vind het stoer als beleggers zeggen: We hebben het, we houden het en gaan het verduurzamen.”
Hij krijgt bijval van Van der Gijp. “Artikel 9 van de SFDR bepaalt dat je impact kunt kopen. Vreemd eigenlijk, want we willen juist impact máken. We hebben juist de ambitie om voor 3,5 miljard euro grijs vastgoed te kopen en dit te verduurzamen. Dat vastgoed brengen we onder in een apart impactfonds.” Daarmee is het voor beleggers duidelijk dat zij beleggen voor impact, niet voor het allerhoogste rendement.
Daar ziet Op ’t Veld wel risico’s. “Als je gaat verduurzamen ten koste van het rendement, wat betekent dat dan voor je fiduciaire verantwoordelijkheid? In Europa lijken we daar wat soepeler mee om te gaan, maar in andere delen van de wereld zetten financiers het direct op ‘n lopen wanneer je een lager rendement aankondigt.” Van der Gijp begrijpt zijn zorg. “Vandaar dat we er een aparte entiteit van maken.”
Stelling 4: PPS-constructies zullen door de opkomst van impactbeleggen vaker voorkomen
De stelling ligt in de ogen van Op ‘t Veld voor de hand nu vastgoedbelegers en opverheden steeds meer naar gebieden kijken en minder naar individuele objecten. “De opgave ligt deels bij de publieke en deels bij de private sector. Beide sectoren zullen moeten samenwerken om aspecten als mobiliteit, betaalbaarheid en functiewijziging te regelen. Als je langlopende, omvangrijke projecten wilt doen, kun je niet langer om elkaar heen.”
Van der Gijp ziet ook een belangrijke rol voor de overheid. Maar dat is voor hem nog geen reden om projecten in een ingewikkelde juridische entiteit als een PPS onder te brengen. “Ik denk dat we als private partijen de ruimte nodig hebben om aan de slag te gaan, binnen de kaders die de overheid stelt.” Dat hij bij aankoop van grijs vastgoed eerst ruim tien procent van de aankoopsom aan de overheid moet afdragen voordat hij het kan verduurzamen, helpt daar niet bij.
Stelling 5: De complexiteit van duurzaamheidsregels maakt het lastig om aan alle eisen te voldoen
Van Veen herkent het beeld dat de stelling oproept uit de praktijk. “Er komt een hele brij aan regelgeving op beleggers af. Regels als die uit de SFDR en de EU-taxonomie kunnen op elkaar ingrijpen, dat maakt het extra ingewikkeld. Ondernemers vinden het dan lastig te bepalen waar zij moeten beginnen. Bovendien moeten zij nog een goed verhaal vertellen, dat aansluit op de gekozen strategie.”
Van der Gijp kan alle ballen slechts in de lucht houden met ondersteuning van zijn omvangrijke juridische afdeling. “De gedachtegang achter alle regels is goed, je wilt greenwashing voorkomen. Maar we moeten wel voorkomen dat deze inspanningen ten koste gaan van het verduurzamen van woningen. We redden het wel, maar ik kan mij voorstellen dat niet elke partij een blik juristen kan opentrekken.”
De vastgoedsector kan zich bij het formuleren van regels ook wat actiever tonen, vindt Op ‘t Veld. “We moeten nadenken over de rol die we willen en kunnen spelen en dit over het voetlicht brengen in Brussel. Je kunt het ook aan Brussel overlaten, maar dan weet je vooraf niet wat je krijgt. Als je weet wat je zelf wilt regelen, dan weet je ook direct wat de overheid moet doen. Als sector wil je wegblijven uit de slachtofferrol.”
Wie?
Boris van der Gijp is directeur Vastgoed bij Achmea Real Estate (ARE). Daniël van Veen is partner bij PwC verantwoordelijk voor assurance, de controle van de onderbouwing van groene claims. Hans op ‘t Veld is research fellow bij de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en bij PGGM verantwoordelijk voor Responsible Investments.
Waar?
Het ASRE-docentendebat Sustainable Investments werd woensdag 14 juni tijdens Provada 2023 gevoerd op het Kennisplein, een samenwerkingsverband van de Amsterdam School of Real Estate, KERN en NEVAP.
Meer weten?
De Amsterdam School of Real Estate biedt masteralumni een zogeheten Master Challenge Sustainable Investments. Vooruitstrevende docenten, alumni en masterstudenten begeven zich vier interactieve dagen op de grens van bestaande kennis en nieuwe inzichten. Lees hier meer over deze Master Challenge.
De foto’s bij dit artikel zijn gemaakt door Karen Veldkamp.