Terugblik ‘Kansen uit de crisis’

Gepubliceerd op:

Certificaat voor eerste lichting afgestudeerden Integrale Gebiedsontwikkeling

De Amsterdam School of Real Estate organiseerde op 24 januari 2023 voor zijn alumni een middag over “Kansen uit de crisis” met conceptontwikkelaar Mo Sedighi van VORM en lobbyist Edward Touw van Heimstaden.

Een eerste kans – gecreëerd door de klimaatcrisis – is de vraag naar klimaatadaptieve en natuurinclusieve vastgoedontwikkelingen. Daarover sprak senior conceptontwikkelaar Mo Sedighi van VORM. Hoofd Public Affaires van de Scandinavische woningverhuurder Heimstaden Edward Touw ging in op misschien wel een van de belangrijkste niet-vastgoed gerelateerde ontwikkelingen in de woningmarkt: de regulering van het middenhuursegment.

Mo Sedighi: Waarom natuurinclusiviteit vastgoedontwikkeling drastisch verandert

Naast betere energieprestaties, stellen steeds meer gemeenten en vastgoedpartijen eisen aan circulair materiaalgebruik en duurzame leefomgeving. Specifiek groeit daarbij de aandacht voor klimaatadaptatie (regen- en droogtebestendigheid) en natuurinclusiviteit. Zowel bij renovatie- als nieuwbouwprojecten leggen ontwikkelaars de lat steeds hoger om de relatie tussen mens en natuur te verbeteren en om biodiversiteit met hun vastgoedontwikkelingen te vergroten. Dit gaat vanzelfsprekend verder dan “een paar vleermuiskasten in de gevel of groen op het dak”, maar vraagt om een wezenlijk andere aanvliegroute van ontwerp, denkrichting, techniek, materialisatie en beheer.

Senior conceptontwikkelaar Mo Sedighi van VORM ontwikkeling vertelde aan de hand van het project GROEI! in de transformatiewijk Weespertrekvaart in Amsterdam (Meest natuurinclusieve leefomgeving verrijst in Amsterdam) wat de impact van natuurinclusieve ambities is geweest op de totstandkoming van het plan.

Sokkel van 8 meter
Eén van de eisen van de gemeente aan het ontwerp was de sokkel van acht meter hoog, waarop een daktuin is geplaatst. Dat stelde bijzondere bouwkundige eisen. Zo werden de vloeren onder de tuin 80 centimeter verdiept, om ruimte te bieden aan het zand en humuspakket. De tuin sluit daardoor aan op het vloerniveau van de sokkel. Het credo bij het idee was: we maken groen, waarachter we wat woningen verstoppen.” Dit leidt tot architectuur die zich kenmerkt door bescheidenheid, legt Sedighi uit.

Nestkasten voor vogels zijn geplaatst in de vloeren van de balkons, met uitvliegopeningen aan de buitenkant van de gevel. In de tuin zijn schuilplaatsen aangebracht voor egels op plaatsen waar de bewoners nooit zullen komen. En onder een trap is een waterberging geplaatst die douchewater uit de woningen opvangt, waarmee de tuin maximaal achttien dagen zonder regen kan worden bevloeid.

Startersstudio op de groei
Special voor starters zijn in het project op straatniveau studio’s van 25 tot 30 vierkante meter gepland, waarboven de ruimte tot 8 meter hoogte is leeggelaten. Dat biedt kopers de mogelijkheid er na enkele jaren één of direct twee étages bovenop te plaatsen. Het plaatsen van de twee vloeren is in de constructie al voorbereid. Uiteindelijk leidt dit tot volwaardige woningen van 75 tot 90 vierkante meter.

Edward Touw: schijnt achter de wolken nog wel de zon?

Economische crises komen en gaan. Wie naar de geschiedenis kijkt, zal zich aan de vooravond van een nieuwe recessie troosten met de gedachte dat er ook weer betere tijden aankomen. Maar is voor de woningmarkt die geruststelling dit keer wel terecht? Want er is één groot verschil met eerdere recessies: het politiek klimaat is een stuk minder vriendelijk geworden.

De overheid voerde de afgelopen jaren verschillende maatregelen door die het er allemaal niet makkelijker op maken. Zo waren er de WOZ-cap, het reguleren van de huurprijsindexering, verhogingen van de overdrachtsbelasting en dan hebben we het nog niet eens over de vergaande regulering van middenhuur. Een stapeling van maatregelen waar de markt straks ook in tijden van economische groei nog mee te maken heeft. Dat alles roept de vraag op: schijnt achter de wolken de zon nog wel?

Commitment aan Parijs
Heimstaden heeft een portefeuille van 13.500 huurwoningen in Nederland. De Scandinavische woningverhuurder is met een langetermijnstrategie naar Nederland gekomen, benadrukt Touw. Zijn onderneming investeert ook in nieuwbouw, zoals in Breda het project 5Tracks aan het spoor bij het station. Het bezit wordt verder uitgebreid door commerciële plinten (“Daar zijn wij niet van”) te transformeren naar woningen en complexen op te toppen, bij voorkeur in circulaire bouw met hout. De onderneming heeft zich gecommitteerd aan de klimaatdoelen van Parijs – de opwarming van het klimaat beperken tot maximaal 1,5 graad Celsius.

Waar andere beleggers verduurzamen door assetrotatie, wilde Heimstaden de 39% woningen met een C-label of slechter in de periode tot 2030 verduurzamen. In Utrecht investeert Heimstaden nu 10,9 miljoen euro om 74 flatwoningen van label D naar label A te brengen, zonder dat de huren voor de bewoners omhooggaan. Die toezegging is compensatie voor de overlast én bleek nodig om minimaal 70 procent van de huurders mee te krijgen. Het rendement op de huurwoningen ligt nu op 4,5 procent. Onder de toekomstige regels voor het middenhuursegment wordt dat –7,5 procent.

Onverduurzaamd uitponden
Het negatieve rendement maakt dat Heimstaden nu kijkt naar verkoopscenario’s, aldus Touw. Zoals de wereld er nu uit ziet zal Heimstaden zich gedwongen zien een groot deel van zijn bezit uit te ponden. Dat is rampzalig voor de aanvankelijk beoogde verduurzaming van de woningen. Het betekent dat het aantal VVE’s – Heimstaden is nu al lid van 600 verenigingen van eigenaren – fors zal stijgen. Mochten die VVE’s al willen verduurzamen, dan kan Heimstaden niet anders dan blokkeren. Het niet kunnen verduurzamen is immers de hele reden dat die VVE’s ontstaan zijn.

Touw is een lobby gestart om Kamerleden te doordringen van de rampzalige gevolgen van de regulering van het middensegment voor de verduurzaming van de Nederlandse huurwoningmarkt. Hij riep de verzamelde ASRE-alumni op van zich te laten horen. “Laat de politiek horen wat de gevolgen voor jullie portefeuilles zijn. Denk mee over nieuwe regels, die wél werken.”

foto’s door Christina Chouchena

Op de hoogte blijven van onze events? Meld je dan aan voor de ASRE-nieuwsbrief.

Deel deze post: