“Vastgoed en infrastructuur hebben verkering”

Door:

Gepubliceerd op:

Het vertrouwde terrein voor vastgoedbeleggers van woningen, winkels en kantoren wordt uitgebreid met infrastructuur. ASRE-directeur Leo Uittenbogaard sprak hierover tijdens een lunchsessie op Provada Live met drie docenten die in januari 2021 deelnemen aan de Master Challenge Real Assets.

Een lastig punt tijdens een sessie over Real Assets is de onbekendheid van de term. Vandaar de eerste vraag van Leo Uittenbogaard aan docent Hans op ’t Veld om te vertellen wat het volgens hem precies is.

“Ja, wist ik het maar …”, reageert Op ’t Veld, in het dagelijks leven hoofd Verantwoorde Beleggingen bij PGGM. “Het is niet voor niets dat er nu een Master Challenge aan wordt gewijd om deze nieuwe wereld te verkennen. Vastgoed is er onderdeel van, maar ook elementen van maatschappelijke infrastructuur. Beleggers moeten steeds meer over de grenzen van hun eigen sector heen kijken om goede beleggingen te vinden.”

ASRE-docent en directeur Emea van Gresb Josien Piek vindt het beleggen in maatschappelijke infrastructuur kenmerkend voor de nieuwe tijd waarin wij leven. “Je ziet nu het bewustzijn ontstaan dat de dingen anders moeten: duurzamer, menselijker. De complexe interactie tussen die twee waarden vormt de leidraad om te komen tot een samenleving waarin wij zelf met pensioen willen gaan en waarin onze kinderen kunnen leven. Dat wordt ook voor beleggers belangrijker.”

Genoteerd of niet-genoteerd
Docent Jeroen Vreeker houdt dagelijks de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven in het oog bij zijn werkgever Global Property Research (GPR). “Sinds een jaar of zeven kijken wij voorzichtig ook in de richting van beursgenoteerde beleggers in infrastructuur. Maar negentig tot 95 procent van die investeringen wordt gedaan vanuit niet-genoteerde fondsen.”

Vreeker ziet zeker voordelen aan beursgenoteerde fondsen voor infrastructuur. “Zet je vastgoed af tegen infrastructuur, dan zie je een iets beter rendement voor infrastructuur. Maar je ziet ook een iets lager dividendrendement. Dat hangt samen met de extreem lange contractuele verplichtingen die deze partijen aangaan. Beursgenoteerde fondsen bieden snelle toegang tot dit soort beleggingen, maar hebben als nadeel dat zij bloot staan aan de volatiliteit van beurzen.”

Zoektocht met lampje
“Hebben wij dan niet meer voldoende aan onze vertrouwde portefeuilles van winkels, woningen en kantoren?”, vraagt gespreksleider Uittenbogaard zich af. “Als belegger zoek ik nu met een lampje naar beleggingsproduct”, vertelt Op ’t Veld. “We kunnen niet meer naar een kantoorpand wijzen en zeggen: Klaar!”

Maar hoe moet het dan wel? “Je moet holistisch naar een belegging kijken: hoe is de mobiliteit rondom het kantoor geregeld, hoe is het met het welzijn van de mensen die er werken, hoe staat het met het ruimtegebruik in de omgeving? Je hebt daar naast een ontwikkelaar en bouwer ook de lokale overheid bij nodig, de huurders, de corporaties – zodat er sociale cohesie ontstaat en het gebied als geheel goed functioneert. Wij moeten ons daarin als vastgoedpartijen ontwikkelen.”

Opleving van de PPS
Leidt dat dan tot een opleving van het aantal PPS’en (publiek-private samenwerkingen), wil Uittenbogaard weten? Ja, stelt Vreeker. Elk groot project heeft immers een private en een publieke kant. Zijn werkgever GPR heeft contact gelegd met de lobbyorganisatie Global Listed Infrastructure Organisation (GLIO) om via classificaties beleggingen in vastgoed en infrastructuur, onafhankelijk van een eventuele beursnotering, met elkaar te kunnen vergelijken. De GPR-GLIO-index kijkt naar de herkomst van operationele inkomensstromen, waarbij 75 procent van die inkomsten afkomstig moeten zijn van infrastructuur. “Denk aan een luchthaven. Is dat infrastructuur? Je zou zeggen van wel. Maar een vastgoedbelegger zal vooral denken aan de winkeltjes, waar hij het meeste aan verdiend.”

Collega-docent Op ’t Veld is het met hem eens. “Kijk naar ontwikkelingen als Hoog Catharijne in Utrecht of Forum des Halles in Parijs. Infrastructuur is in beide een belangrijke component. De invalshoek van waaruit je kijkt, bepaalt wat je ziet. De metrolijnen onder Les Halles zorgen voor de passanten die er winkelen.”

In bed klimmen
Uittenbogaard ziet de vastgoedsector nu voorzichtig aan in bed klimmen bij partijen in infrastructuur en de overheid. “Is dat een gedwongen huwelijk of is er liefde in het spel?”, vraagt Uittenbogaard zich af. Volgens Op ’t Veld is het zeker geen verstandhuwelijk: “Vastgoedorganisaties zoeken ook naar zingeving. Het gaat om ons bestaansrecht, onze license to operate.”

Het beeld van een huwelijk spreekt docent Piek aan. “In deze tijd zijn relaties belangrijk: het moet eerlijk en open zijn. Vaardigheden in het goed omgaan met relaties zijn belangrijk. Ik denk dat het een heel gelukkig huwelijk kan zijn.” Vreeker is voorzichtiger. “Ik zie partijen vastgoed en infrastructuur echt wel samen bekijken, maar ook veel partijen zien het nog separaat. Ik praat nog niet over een huwelijk, maar een voorzichtige verkering kan het zeker zijn.”

Master Challenge Real Assets
De Master Challenge Real Assets is één van de eerste Master Challenges die in 2021 van start gaat. Vooruitstrevende docenten, alumni en studenten begeven zich vier interactieve dagen op de grens van bestaande en nieuwe kennis en inzichten. Lees hier meer over deze opleiding.

ASRE-lunchsessies tijdens Provada Live
ASRE-directeur Leo Uittenbogaard leidt elke dag gedurende Provada Live vanaf 12.15 uur een lunchsessie van een halfuur over disruptieve ontwikkelingen waarmee de vastgoedsector te maken heeft. Op woensdag 4 november is De Duurzame Stad het thema, op donderdag 5 november is dat Real Estate Analytics.

Beluister de complete sessie

Deel deze post:

Menu