Twee docenten van de Amsterdam School of Real Estate, Phlip Boswinkel en Sven Schroots vertelden 27 juni 2023 voor een collegezaal vol leden van FRESH Professionals en masteralumni van de ASRE wat hun lessons learned zijn eerdere crises. Die kunnen helpen bij het op de rails houden van vastgoedprojecten nu de sector opnieuw moeilijke tijden doormaakt.
The Perfect Storm?
Bekijk hier de presentatie (pdf) van Phlip Boswinkel MRE
De nieuwe realiteit en de uitdaging
Boswinkel begint zijn presentatie met een beeld van een gezin op station Den Haag CS. De vader heeft het zwaar, zeult met een grote koffer. De kinderen – volgens Boswinkel symbool voor de toehoorders – hebben het eenvoudiger, zij kijken om zich heen en kunnen kansen pakken die zij zien. Bazen in het vastgoed – die vader met die koffer – hebben veel ervaring, dat maakt het voor hen lastig. Zij hebben de crises van 2002, 2008 en 2012 meegemaakt. De MRE-klas van Boswinkels lichting 2002-2004 telde 35 studenten, die in twee jaar tijd 37 kinderen op de wereld hielpen zetten. Boswinkel toont een foto van zijn drie zoons. Hij wil voorkomen dat zij buiten op een bank moeten slapen. Het is zijn persoonlijke drijfveer om te zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd.
Wat kunnen we nog bouwen?
Boswinkel toont drie versies van een project op de Binckhorst in Den Haag, waarbij zijn onderneming Local is betrokken. Door de crisis is het plan steeds een maatje kleiner geworden. In 2018 heette het ‘To be Proud’, was het 140 meter hoog en werd het ontwikkeld in opdracht van een Israëlische investeerder. In 2022 werd het project al eens aangepast tot een hoogte van honderd meter door de nieuwe eigenaar VORM. Weer een jaar later zijn de eerste renders klaar van een geheel nieuw ontwerp van tachtig meter hoog. Er zit al 4,5 miljoen euro aan plankosten in het project. De omvang van het eerste ontwerp was 70.000 m2, het tweede 60.000, nu 45.000 m2. Minder oppervlakte voor zijn zoons, of zelfs helemaal geen huis. De naam veranderde van To be Proud in Boogie Woogie, nu heet het Boogie Woods, omdat het in hout zal worden gebouwd.
Een koffer met vijf trucs
Boswinkel neemt ook de rekensommen achter de verschillende plannen met de toehoorders door, voor de opbrengstprijs wordt gemikt op 5.500 euro per m2 gebruiksoppervlak. Door de oplopende rente en bouwkosten ging echter steeds het verdienmodel onderuit. Het eerste project kostte 40 miljoen euro, het laatste kost 25 miljoen. Het afgelopen jaar zijn de bouwkosten 22 procent gestegen, waardoor de opbrengsten zo’n tien procent dalen. “Dit betekent dat wij niet gaan bouwen. Of kan het anders?” Het geld voor de bouw lenen gaat niet lukken. Zonder omgevingsvergunning, zonder onderpand, zonder gegarandeerde afzet lukt dat niet. Gelukkig heeft Boswinkel een koffer waarin wat trucs zitten.
Reparatie 1: erfpacht
De eerste truc is het verkopen van de grond en het terugkrijgen in erfpacht. Een project waarbij dat is gebeurd is De Rotterdam van Rem Koolhaas. Ontwikkelaars OVG en BPD zaten best wel klem bij het uitbreken van de kredietcrisis in 2008. De gemeente heeft toen een huurcontract getekend voor 40.000 m2, zodat er zekerheid ontstond. En vervolgens heeft ze de grond gekocht. Met de inkomsten uit de grond kun je de financiering van de grond afbetalen, in plaats daarvan hoef je alleen de canon af te dragen gedurende de ontwikkeling. Er zijn ook financiële partijen die hiervoor in de markt zijn, zoals Van Lanschot Kempen.
Reparatie 2: indexatie tot start bouw (regenboogindex)
Speelde in het Museumkwartier in Amsterdam in 2001, 2002. De staalprijzen waren toen extreem hoog. Geen aannemer durfde het risico aan. Toen hebben wij een indexering afgesproken voor beton, staal en aluminium. Als de index nu op 110 staat, krijgt de ontwikkelaar het verschil tussen die 110 en de prijs bij aankoop. De aannemer heeft daarmee zekerheid, hij hoeft niet rijk te worden van indexspeculatie. Door het bieden van zekerheid kon er acht procent van de prijs af. Er zijn zeven grote kostenposten in de bouw, Boswinkel heeft daarvoor een de regenboogindex samengesteld.
Reparatie 3: planaanpassingen
Boswinkel verwijst naar het project Boogie Woods. Hier heb je als ontwikkelaar ook te maken met gemeentelijke bepalingen. In Amsterdam mogen woningen niet kleiner dan 40 m2. In Den Haag mag maar 10% van de woningen kleiner zijn dan 45 m2. We zien dat gemeenten best bereid zijn om mee te denken. Het wordt lastiger als het college voor aanpassingen naar de raad moet.
Reparatie 4: subsidies, erfpacht
De overheid heeft 250 miljoen euro uitgetrokken voor de zogeheten startbouwimpuls, een subsidieregeling goed voor zo’n 10.000 tot 20.000 euro per woning. Gemeente Rijswijk heeft 2 miljoen euro uitgetrokken om het doorgaan van de bouw van het 500 woningen in The Orchard te verzekeren.
Reparatie 5: IJskast
Met het stilleggen van projecten lossen we het woningtekort niet op, dus echt de allerlaatste optie.
De lange termijn
Boswinkel vertelt over zijn familiehuis uit 1762 in de Achterhoek dat, opgetrokken uit hout en steen, verplaatsbaar is. Het ligt op 35 meter boven NAP. In 1942 is het huis voor de laatste keer verplaatst. Alle stenen werden losgebikt, de houten constructie uit elkaar genomen en op de kar gezet en een eindje verder weer opgebouwd.
Zie dat maar eens te doen met het iconische door MRVDV ontworpen Depot in Rotterdam op 35 cm onder NAP. Bij de bouw werd al bepaald dat er pas vanaf 6 meter hoogte kunst mocht worden opgeslagen met oog op overstromingsgevaar.
Boswinkel toont een kaart van Nederland rond 2100. Daarop loopt de kustlijn van Nederland iets ten oosten van Den Bosch langs de westkant van Utrecht, langs Zwolle en Groningen naar het Noorden. Local heeft besloten geen projecten meer te bouwen onder NAP. Best dapper, vindt Boswinkel zelf, voor een bedrijf dat gevestigd is in Den Haag en Local heet.
De korte termijn
Boswinkel schetst het voorbeeld van ‘Huur je eigen muur’ waarbij een projectontwikkelaar de potentiële huurinkomsten verhoogde door het gebruiksoppervlak juridisch uit te breiden met een berging en de oppervlakte van enkele niet-dragende wanden, wat per woning 30.000 euro extra opleverde. Alles geheel volgens NEN 2680. Slim, maar niet ethisch. Er is geen huurder die er blij van wordt, constateert Boswinkel.
Vastgoedontwikkeling in lastige tijden
Bekijk hier de presentatie (pdf) van Sven Schroots
Na een inventarisatie van de achtergronden van de toehoorders – enkele gemeenteambtenaren, beleggers, ontwikkelaars, financiers en een belastingadviseur – start Schroots zijn presentatie. Het is duidelijk dat de vastgoedcrisis is begonnen. Architecten en slopers hebben weinig meer te doen. We gaan ook weer uit de crisis komen, als er opnieuw balans in de markt ontstaat. Maar daarvoor moet eerst pijn worden geleden.
Er moet nog veel gebeuren, zoals het bouwen van 900.000 woningen. Dat aantal is het eerst geroepen door de Neprom. Het ministerie heeft het vervolgens overgenomen. Toen Hugo de Jonge minister werd was er geen team om aantallen te berekenen. Tien jaar geleden werkte Schroots er zelf. Er waren toen dertig medewerkers, van wie er twintig aan water werkten en tien aan het overige. Hij werkte er aan de Nationale Omgevingsvisie, Novi. Die is inmiddels achterhaald, er moet een nieuwe komen. “Maar dan moet er wel een visie zijn, voor je iets kunt gaan uitvoeren.”
Er moet nog veel gebeuren
Schroots heeft het idee dat er op dit moment veel minder dan 900.000 woningen nodig zijn. Bestaande woningen zijn niet optimaal verdeeld. Hij houdt een kleine enquête naar de verhuiswensen in de zaal. Er gaan wat handen in de lucht. De woningprijzen zijn gedaald, maar door de rentestijging is de leencapaciteit van iedereen nog harder gedaald. En wat nu als je morgen je baan verliest? Dan wil in de zaal nog maar één persoon verhuizen.
De huidige woningnood is ontstaan tijdens de vorige crisis, toen de woningbouw volledig stilviel. Dat had alles te maken met onzekerheid, niemand wilde meer een woning kopen. Er is de afgelopen twintig jaar structureel te weinig gebouwd.
Extra optreden Phlip Boswinkel
Phlip Boswinkel loopt naar een flipover en begint een grafiek te tekenen. “Dit is de oliecrisis, hier start het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten in 1952. En hier wordt Bouwfonds verkocht in 1994. We hebben altijd zo’n 100.000 woningen gebouwd per jaar. Maar bij elke crisis – in 2002, 2008, 2012 – stort de markt in, doordat de markt op z’n handen gaat zitten.”Schroots en Boswinkel zijn het erover eens dat de verantwoordelijkheid voor betaalbare woningen bij de overheid moet liggen, niet bij de markt. “Dat ging 50 jaar lang goed.”
Lessen uit het verleden zijn traag
Als één partij verantwoordelijk is, kun je beter sturen, stelt Schroots. Zo’n eenvoudig huisje als wat Philip toonde wordt niet meer gebouwd, er worden hele lijsten met eisen aan nieuwbouw gesteld. Twee jaar geleden was the sky the limit. Dus probeerde de overheid het maximale uit de markt te slepen. Nu zitten we met complexe regels als gevolg. Vervolgens is het plannings- en vergunningenproces complex en tijdrovend. Dat maakt het vrijwel onmogelijk flexibel op veranderende marktomstandigheden te reageren.
Waarom doen we er niets aan?
Er is altijd wel een ontwikkelaar te vinden die – om welke reden dan ook – wèl met de gemeentelijke voorwaarden om te bouwen uit de voeten kan. Dus is voor de gemeente geen reden iets te veranderen. Gemeenten hebben veel op hun bordje gekregen, inkomsten uit grondexploitatie zijn nodig, de financiën staan onder druk. En projectontwikkelaars hebben de afgelopen jaren goud verdiend, zij kunnen het geld wel missen.
Protest uit de zaal
Phlip Boswinkel roert zich opnieuw vanuit de collegebanken. Als hij bij ambtenaren aan tafel zit krijgt hij het gevoel dat het woord ‘tuig’ op zijn voorhoofd staat. Hij krijgt het er niet afgeboend. Bovendien werken ambtenaren lang bij een gemeente, als zij niet bevallen worden zij weggepromoveerd en dan kom je ze later weer elders tegen. Voor een gemeente bijstuurt moeten er eerst een aantal projecten sneuvelen. Waar projectontwikkelaars direct reageren, kennen gemeenten alleen langetermijnproblematieken. De zaal begint zich te roeren, dit wordt ‘ambtenaren bashen’ gevonden. Aanwezige ambtenaren herkennen zich niet in het beeld van gemeenten dat Schroots en Boswinkel schetsen. “In Amsterdam wordt wel door de gemeente meegedacht om projecten op de rails te houden, uit andere gemeenten ken ik ook voorbeelden.”
Schroots ziet een oplossing in een open gesprek tussen marktpartijen en gemeenten, waarin de ontwikkelaars de ambtenaren inzicht geven in waar de belemmeringen zitten waardoor zij bouwplannen niet rond krijgen. “Dat is ingewikkeld, de laatste jaren is er niet aan zulke relaties met gemeenten gewerkt.”
Het FRESH- en alumni-event werd zoals gebruikelijk afgesloten met napraten bij een borrel.
Beeld: Johannes van Bentum