Om toekomstige studenten aan de Amsterdam School of Real Estate een voorproefje te geven van wat hen tijdens een opleiding te wachten staat, gaf docent en research fellow dr. Philip Koppels tijdens de open avond op 16 november een kort college over digitale transformatie in de vastgoedsector. Hier duiken we in zijn verhelderende inzichten over diverse innovaties en praktische toepassingen.
Om een eerste misverstand uit de weg te ruimen, begint Koppels met uitleg van wat digitale transformatie niet is: digitalisering. “Digitalisering is wel een belangrijke eerste stap om te komen tot een digitaal businessmodel. Digitale transformatie draait om het scheppen van extra toegevoegde waarde door middel van technologie.”
Digitale transformatie in het dagelijks leven
Volgens Koppels kennen wij in het dagelijks leven veel voorbeelden van digitale transformatie: “Denk aan digitale technologie voor nieuwe manieren van waardecreatie en waarde toe-eigening in een bedrijfsmodel, zoals Spotify of Netflix. Waar wij vroeger dvd’s en cd’s kochten, streamen wij tegenwoordig alles op basis van goedkope abonnementjes.” Andere voorbeelden zijn de taxiservice Uber, het online winkelimperium Amazon en de virtuele hotelketen Airbnb. Digitale transformatie wordt wel ‘de vierde industriële revolutie’ genoemd. Net als bij de eerdere drie revoluties wordt daarbij arbeid vervangen door kapitaal, stijgt de arbeidsproductiviteit en raken oude verdienmodellen achterhaald.
PropTech in de vastgoedsector
In de vastgoedsector wordt het gebruik van technologie vaak aangeduid als PropTech, een samentrekking van ‘Property’ en ‘Technology’. Een belangrijk, maar kleiner deel van digitale transformatie. Volgens Koppels beschrijft het een mentaliteitsverandering binnen de vastgoedsector die leidt tot een technologiegedreven innovatie op het gebied van gegevensverzameling, transacties en het ontwerp van gebouwen en steden. Voor zijn lesprogramma van de Master Challenge PropTech Strategy, ontwierp Koppels een schematische weergave op basis van de drie fasen in de levenscyclus van vastgoed: ontwikkeling, gebruik en hergebruik. Het schema bevat een laag van management en beheer en een laag van transactieplatformen. Exogene invloeden komen van kennis die niet specifiek is voor vastgoed, zoals technologieën als blockchain en het Internet of Things (IoT), datascience en verdienmodellen uit de platformeconomie. Het leidt in de vastgoedsector tot de inzet van technologie op een aantal vlakken.
ConTech: innovatie in bouwtechnologie
ConTech lijkt op PropTech, doordat het een samentrekking is van ‘Construction’ en ‘Technology’. Het gaat volgens Koppels om de technologie die wordt gebruikt om gebouwen te plannen en te bouwen, onderdelen in elkaar te zetten en te innoveren. Veel innovaties in de bouwsector zijn gericht op een verdere industrialisatie van het bouwproces. Deze nieuwe technieken dragen bij aan het versnellen van de woningbouw, de circulaire transitie en klimaatadaptief bouwen. Voorbeelden zijn modulair bouwen, prefabricatie, 3D-printen, robotica, parametrisch ontwerpen en bouwinformatiemanagement (BIM).
BIM in de Bouwsector
BIM is een digitaal model, waarin geometrie en informatie aan elkaar worden gekoppeld. Het model toont een raam, een muur, maar ook hun technische eigenschappen en relaties met andere objecten. BIM is ook een manier om gegevens uit te wisselen tussen verschillende partijen in het bouwproces: de opdrachtgever, architect, adviseurs, aannemer en installateur.
Smart Real Estate: technologie voor gebouwbeheer
Smart Real Estate is de technologie die wordt gebruikt om het beheer van vastgoed te innoveren door het verstrekken van informatie over de prestaties van gebouwen of het direct aansturen van gebouwdiensten. Slimme gebouwen bevorderen sociale duurzaamheid, welzijn van gebruikers, tevredenheid, productiviteit en ruimtegebruik. Eigenaren en hun huurders zijn inmiddels bereid meer voor slimme gebouwen te betalen. Gebouwen worden slim door technologie aan te brengen in de vorm van sensoren, die te koppelen via het Internet of Things en de informatie te gebruiken binnen een zogeheten digital twin. Die bestaat inmiddels voor slimme gebouwen, maar ook voor slimme steden.
Digital Twins
Het belangrijkste doel van een digital twin is het samenbrengen van informatie uit verschillende bronnen, stelt Koppels. Zo krijgen eigenaren, beheerders en gebruikers beter inzicht in de werking, prestaties en het gedrag van fysieke objecten of systemen. De real time verzamelde gegevens worden gebruikt het opsporen van problemen, voor voorspellingen en optimalisaties. Amsterdam en Rotterdam kennen al digital twins die worden gebruikt voor het in kaart brengen van luchtkwaliteit en het voorkomen van overstromingen bij hevige regen.
Real Estate Space: handel via platforms
Door het eigendom of het gebruik van vastgoed te verhandelen via platforms kunnen beleggers en gebruikers eenvoudige profiteren van de voordelen van vastgoed. Door tokenization kunnen stukjes vastgoed tussen beleggers worden verhandeld, waarbij de transacties worden geadministreerd op de blockchain. Met smart contracts worden bijvoorbeeld huurbetalingen volledig geautomatiseerd. Hoewel grotendeels toekomstmuziek, bijvoorbeeld doordat het belastingstelsel er nog niet op is ingericht, is al wel de technologie beschikbaar die dit mogelijk gaat maken.
Madaster: technologie voor materiaaleigendom
Madaster is een voorbeeld van een techplatform dat de handel in eigendomsrechten van bouwmaterialen in gebouwen mogelijk maakt. Een materialenpaspoort helpt bij het hergebruiken van bouwmaterialen in gebouwen. Daarmee is hergebruik aan het einde van de levenscyclus van (een deel van) het gebouw een optie. Dit is een belangrijke stap op weg naar een circulaire vastgoedsector.
Datascience in de vastgoedsector
Een algemene ontwikkeling die ook voor de vastgoedsector alles op z’n kop zet is de opkomst van datascience. Deze combineert verschillende vakgebieden op het gebied van statistiek en computerwetenschap om gegevens te interpreteren om te komen tot betere beslissingen. In de vastgoedsector wordt nog steeds 70 procent van alle data nog verwerkt in Excel, dus buiten geïntegreerde datamodellen.
Automated Valuation Model (AVM)
Een toepassing van slimme dataverwerking is het zogeheten automated valuation model. Dit is een wiskundig, statistisch computermodel voor het automatisch berekenen van de waarde van vastgoed als woningen. Hiervoor zijn traditioneel gegevens van vastgoedobjecten nodig, gecombineerd met financiële data. Maar, zo stelt Koppels, steeds meer gegevens over de omgeving bepalen hoe wij een woning waarderen. Is er groen in de buurt, een monument, heeft het uitzicht over water? De huidige regels voor taxateurs verbieden taxaties die volledig modelmatig tot stand zijn gekomen. Maar menselijke tussenkomst maakt vastgoedwaarderingen ook kostbaar. En kosten zijn nu eenmaal een belangrijke drijfveer voor innovatie.
Met dit voorbeeld sluit Koppels zijn speedcollege ‘Digitale transformatie in de vastgoedsector’ af. Meer leren over de digitale transformatie in de vastgoedsector? Dat doe je in de PropTech Strategy Master Challenge of Real Estate as a Service Master Challenge.